Проверок Государственной жилищной инспекции боятся многие управляющие организации. Потому что чувствуют свою незащищённость, не верят, что проверка может пройти честно и их не привлекут к ответственности по надуманному поводу. Разберемся, как управляющим организациям наладить эффективное взаимодействие с ГЖИ.
Добиться от ГЖИ внесения изменений в реестр многоквартирных домов после общего собрания собственников о смене УО и отстоять право на управление домом, можно при помощи грамотной тактики, знания законов и понимания процесса проверок управляющие компании.
Оспаривать действия ГЖИ
Будьте вежливы, но если заметили нарушение – не молчите. Оспаривайте постановления ГЖИ только когда есть основания для признания их недействительными.
1. Неверно указана дата, время проведения проверки.
Иногда органы ГЖИ ошибаются и указывают в извещении неправильное время проведения проверки. Известен случай, когда ГЖИ пригласила УО на составление протокола в 4:00 вместо 14:00.
Большинство судов считают это опечаткой и не засчитывают в пользу УО, но в данном случае управляющая организация заявила, что, как и было указано в сообщении, её представители пришли в 4:00 на объект и, не дождавшись, ГЖИ составили акт, что никто из инспекторов ГЖИ не явился. В 14:00 на составлении протокола присутствовать никто из УО не мог, поэтому в данном случае был нарушен порядок привлечения.
2. Протокол составлен с нарушениями положений статьи 27.8 Кодекса об Административных Правонарушений РФ: без представителя юридического лица, без понятых.
Если извещение составлено неверно или представителей УО не пригласили, появляется шанс доказать, что подпись при получении извещения сделало ненадлежащее лицо.
3. Привлечение за неисполнение действий, которые не соответствуют условиям заключённого с собственниками помещений договора управления и не утверждались на общем собрании собственников.
ГЖИ может попытаться привлечь вас к ответственности за нарушения на объектах, находящихся в зоне ответственности собственников. Поэтому важно чётко понимать область ответственности управляющей организации.
4. Неверно указан адрес, объект правонарушения.
Часто пишут, что объект правонарушения – многоквартирный дом и путают дома или путают с местом регистрации юридического лица (по правонарушениям в форме бездействия).
5. Неверно определена подсудность рассмотрения дела об административной ответственности.
Дела об административном правонарушении рассматриваются по месту его совершения, согласно части 1 статьи 29.5 Кодекса об Административных Правонарушений РФ. Например, дела о бездействии необходимо рассматривать по месту нахождения юридического лица, а не по адресу дома, куда ГЖИ выходили с осмотром. За время направления дела по подсудности есть шанс, что истечёт трёхмесячный срок привлечения к ответственности.
6. Пропущен срок давности привлечения к административной ответственности.
Административную ответственность возлагают одновременно на организацию и на должностное лицо. Для должностных лиц, как правило, в санкцию входит не только штраф, но и дисквалификация. При дисквалификации срок привлечения к ответственности – до одного года. Об этом забывают и нарушают срок привлечения к ответственности для организации – 3 месяца в случае рассмотрения судом.
Изучать технические регламенты и СНиПы
Изучайте технические регламенты и СНиПы, чтобы вовремя определить, имеется ли у вас возможность устранить нарушение.
Не сделанный вовремя ремонт – не всегда однозначная вина управляющей компании. Некоторые работы не удаётся выполнить в срок, который устанавливает ГЖИ, потому что это расходится с требованиями технических регламентов и СНиПов.
Например, наносить штукатурку при внешней отделке дома можно только при температуре +5. Целый месяц на улице держится -20, соответственно, у УО нет возможности устранить нарушение. Поэтому в суде нужно заявить об отсутствии вины. Отсутствие вины – основная часть состава административного правонарушения.
Элементы лифта обслуживаются специализированной организацией и только после демонтажа в покрасочной камере при +300 градусах возможно перекрасить испорченные элементы лифта и удалить вандальные надписи на лифтах. Можно заявить, что время на составление заявки, согласование услуг вы потратили больше времени, чем это указано в предписании ГЖИ, и вины в действиях УО нет.
Выводы
Помните, что отношения с ГЖИ – это не всегда бессмысленное противостояние, а взаимодействие и планомерная структурированная работа: Выстраивайте стратегию работы с ГЖИ. Оспаривайте действия ГЖИ, когда для этого есть основания. Применяйте успешные кейсы, изучайте судебную практику. Изучайте технические регламенты. СНиПы и законы, знайте свои права.
