В Жилищном кодексе РФ указано, что плата собственников по договору с управляющими организациями включает в себя стоимость работ и услуг по управлению домом. Разберемся, что входит в статью «управление» и как объяснить жителям многоквартирного дома, за что они платят. 

Управление МКД – отдельный вид деятельности УО

При возникновении вопросов, что входит в загадочную статью расходов «Управление», мы советуем управляющим домами организациям обращать внимание собственников на нормы Жилищного Кодекса РФ и Правил № 416: 

1. Согласно части 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, компания по договору управления за плату обязуется предоставлять коммунальные услуги выполнять работы и, или оказывать услуги по управлению многоквартирным домом и по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. 
2. Согласно пункту 2 части 1 статьи 154 Жилищного Кодекса РФ, в структуру платы за жилищно-коммунальные услуги включается стоимость услуг и работ по управлению многоквартирным домом. 

Таким образом, управление МКД является отдельным видом деятельности управляющих организаций. Его стоимость включается в размер платы за содержание жилого помещения или выделяется отдельной строкой в платёжном документе. 

Перечень работ и услуг по управлению МКД включает в себя организационные и административные расходы 

Независимо от того, каким образом УО выставляет плату за управление домом, – в составе платы за содержание жилья или отдельной строкой – это направление должно быть подробно расшифровано в перечне работ и услуг договора управления, в соответствии с частью 7 статьи 156, пункта 2 части 3 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, пункта 31 Правил № 491. Такой перечень, как и договор управления, утверждается на общем собрании собственников, согласно части 7 статьи 156, части 1 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. 

Услуги и работы по управлению многоквартирным домом подробно расписаны в пункте 4 Правил № 416. Среди них: 

• приём, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом, их актуализация и восстановление; 
• ведение реестра собственников помещений в соответствии с частью 31 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ; 
• разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, расчёт и обоснование затрат на них; 
• организация ОСС с подготовкой документов и помещений для очной части собрания; 
• заключение договоров и контроль их исполнения; 
• ведение претензионной и исковой работы с подрядчиками, если они допускают нарушения своих обязательств; 
• взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления; 
• ведение расчётов за ЖКУ, в том числе выставление платёжных документов; 
• претензионно-исковая работа с должниками по оплате ЖКУ; 
• подготовка ответов на обращения собственников; 
• размещение информации в ГИС ЖКХ. 

Для всех этих работ и услуг необходимы штат специалистов, оргтехника и помещения для работы, расходные материалы, например, бумага. 

При возникновении у жителей вопросов по статье «Управление» компания должна предоставить им утверждённый перечень работ и услуг и пояснить каждую строку данного списка. 

Законодательством не предусмотрено составление актов выполненных работ по управлению МКД 

Ещё один вопрос, который может возникнуть у собственников помещений относительно услуг и работ по управлению МКД, – составление актов. 

Согласно пункта 9 Правил оказания услуг и выполнения работ из Постановления Правительства РФ № 290, сведения об их оказании/выполнении отражаются в актах. Управляющая организация должна предоставить такие акты собственникам на подпись: от их лица документы подписывает председатель Совета МКД,согласно пункта 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного Кодекса РФ. Форма акта утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 октября 2015 года № 761/пр. 

Но ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуг по управлению.Многое актированию физически не поддаётся: бесконечные совещания в администрации, вечерние встречи с собственниками, заполнение ГИС ЖКХ, изучение сайтов с целью подобрать более качественные и недорогие материалы и многое другое. 

Таким образом, Жилищный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты устанавливают требования к актированию работу и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирным домом. Актирование по статье «Управление» законом не предусмотрено.

На заметку 

Чтобы управляющим организациям без проблем ответить на вопросы жителей и запросы Государственной Жилищной Инспекции по составу платы за управление домом, компании необходимо: 

1. Подробно расписать в перечне состав работ и услуг по статье «Управление» при его составлении. 
2. Рассчитать стоимость таких работ/услуг с экономическим обоснованием. 
3. Вынести перечень на утверждение общему собранию собственников и ответить на вопросы собственников, если они возникнут. 
4. Обосновать отсутствие возможности актирования таких работ/услуг, приведя примеры.