Сегодня на законодательном уровне активно обсуждаются варианты определения состава общего имущества, принадлежащего собственникам МКД и правила, связанные с недискриминационным доступом третьих лиц. В то же время у УО/ТСЖ и собственников есть возможность получить доход с такого имущества.
Передаваемое в возмездное пользование имущество
В рамках проведённого несколько дней назад семинара Минстроя Российской Федерации были рассмотрены готовящиеся нововведения по правилам управления МКД. В режиме онлайн экспертами обсуждался недискриминационный доступ к общему имуществу МКД:
- операторов связи;
- предпринимателей;
- владельцев оборудования;
- поставщиков электрической энергии.
Собственникам на ОСС доступна установка фиксированной суммы аренды, а также оплата за монтаж и эксплуатацию оборудования, что можно рассматривать в качестве дополнительного пассивного дохода.
Примером этого подхода является возмездное предоставление места для размещения:
- рекламных услуг на фасадах и подъездных дверях;
- рекламы в лифтах или на досках информации;
- торгового оборудования и платёжных терминалов.
Фиксированная сумма, получаемая собственниками на ОСС, одинакова для предоставления всех видов аналогичных услуг.
Утверждение на ОСС арендной стоимости и сроки внесения средств
Решить вопрос предоставления части общего имущества для частного использования можно на очном, очно-заочном и заочном собрании собственников, включая и информационную систему голосования в режиме онлайн (согласно ст. ст. 44–48 ЖК РФ). Легитимность такого решения определяется кворумом голосов (больше 50%), а при необходимости передать часть от общего имущества в использование, требуется собрать не менее ⅔ голосов. Инициировать собрание могут товарищество собственников жилья и управляющая организация в соответствии с обращением, поступившим со стороны;
- Собственника жилья.
- Стороннего лица.
- Группы собственников.
Обязательные пункты собрания касаются выбора его состава, представленного председателем, а также секретарём и счётной комиссией, а сама повестка включает в себя вопросы, касающиеся передачи в аренду с указанием:
- типа арендуемого объекта;
- назначения и сроков аренды;
- условий заключаемого договора;
- принципов использования доходов.
Обязательно обсуждаются размеры арендной платы и сроки её внесения. Лицо, заключающее официальный договор, может быть представлено, к примеру, председателем Совета МКД или управляющей организацией. Получаемые от сдачи в аренду доходы, как правило, направляются в фонд капитального ремонта, на ежемесячную оплату отдельных жилищно-коммунальных услуг, с целью формирования фонда ремонта, а также для благоустройства придомовой территории. Только после утверждения всех вопросов, определённых повесткой дня, подсчёта голосов и составления протокола, уполномоченным лицом и арендатором подписывается официальный договор.
Использование ОИ без законного основания
Как показывает практика, эксплуатация общедомового имущества не всегда осуществляется при наличии разрешения, выдаваемого общим собранием.
В подобных ситуациях защитить законные права помогают УО и ТСЖ, выдвигающие ряд требований:
- Заключение арендного договора.
- Внесение арендной платы.
- Освобождение незаконно занятого имущества.
Собственниками и/или представителями УО и ТСЖ должны составляется акт (2 экземпляра) и осуществляется фотосъёмка для подтверждения факта незаконной эксплуатации общедомового имущества с последующим направлением в адрес нарушителя акта и претензии, содержащей требование освободить имущество или заключить договор с оплатой аренды. В некоторых случаях необходимо обратиться в судебную инстанцию для привлечения третьего лица к ответственности.
Советы и рекомендации
Получение стабильного дохода от передачи части общего имущества в аренду третьим лицам потребует сплочённых действий со стороны собственников и управляющих организаций или ТСЖ. Для обращения потенциального арендатора в управляющую компанию, в обязательном порядке должна быть подготовлена подробная информация, позволяющая жителям дома определиться с очевидной выгодой такого подхода и грамотно согласовать заключение договора в рамках проведения общего собрания собственников.
Управляющая организация берёт на себя предварительное ознакомление собственников жилья с предложением и указывает возмездную основу арендных отношений. В документах максимально подробно прописывается размер получаемых доходов и их целевое назначение. Как правило, соблюдение со стороны арендатора эксплуатационных правил и нормативов, а также своевременное внесение арендной платы, контролируется управляющей организацией.
