Поговорим о рейдерских захватах многоквартирных домов. Сегодня рассматриваем ситуацию, в которой жителям домов и законно управляющим организациям Астрахани удалось отстоять свои права, доказать фальсификацию документов общего собрания собственников и добиться уголовного наказания для должностного лица Государственной жилищной инспекции. 

Рейдерские захваты МКД происходят по поддельным документам ОСС 

Рейдерство – это захват активов или поглощение компании незаконными методами. Захваты многоквартирных домов рейдерами происходят из-за несовершенства норм Жилищного Кодекса РФ, по которым собственники имеют право сменить управляющую организацию в любой момент. Из-за этого любая компания может найти в доме собственника, который в любой момент инициирует общее собрание собственников по выбору новой управляющей организации. 

При захвате многоквартирного дома в управление чаще всего используется «серое» рейдерство: когда внешне всё оформлено согласно нормативно-правовым актам, но при проверке использованные методы оказываются вне закона. 

Способы борьбы с такими компаниями зависят от ситуации: проводить своё общее собрание собственников, обращаться в прокуратуру или в суд, заниматься профилактикой среди жителей. Как отмечали участники конференции, отстоять дом непросто, иногда невозможно, особенно если ГЖИ не реагирует на обращения собственников помещений. 

Но в практике есть примеры, когда жители многоквартирного дома и управляющая организация смогли противостоять рейдерам. Как правило, это требует консолидации всех заинтересованных сторон: жителей и действующей по их выбору управляющей организации. 

Рассказываем о судебном деле, которое стало итогом такой борьбы жителей многоквартирных домов Астрахани с двумя УО-рейдерами. Они не только пресекли смену компаний без их согласия, но и вместе с прокуратурой добились уголовного наказания для должностного лица ГЖИ за внесение изменений в реестр лицензий. 

ГЖИ получает документы ОСС для внесения изменений в реестр лицензий при смене УО 

В ряде многоквартирных домов Астрахани к удивлению собственников и работающих в многоквартирных домах компаний появились новые управляющие организации – часть отошла УО-1, ещё несколько домов – к УО-2. Собственники обратились в надзорный орган с жалобами. 

ГЖИ ранее получил заявления от обеих компаний на внесение изменений в реестр лицензий. К ним прилагались протоколы ОСС с решениями собственников помещений и договорами управления. Надзорное ведомство не нашло в них нарушений и передало дома УО-1 и УО-2. 

Жители этих домов обратились в прокуратуру и суд. По всем фактам были возбуждены уголовные дела о фальсификации документов общих собраний собственников. Эти сведения прокуратура и собственники направили в ГЖИ, но изменения в реестр всё равно были внесены. При этом один за другим документы ОСС от УО-1 и УО-2 в суде были признаны недействительными. 

ГЖИ обязана проверить полученные документы ОСС на законность и правомерность смены УО 

Прокуратура, собрав все необходимые свидетельства и документы, обратилась в суд с обвинением должностного лица ГЖИ – заместителя руководителя. Именно он утверждал решения в пользу УО-1 и УО-2 о внесении изменений в реестр лицензий. 

Государственный обвинитель указал, что заместитель ненадлежаще выполнял свои обязанности: не контролировал проверку представленных УО-1 и УО-2 документов его сотрудниками. В частности он курировал отдел, который должен был проверять в соответствии с приказом № 938/пр: 

• правомерность принятия решения собственниками на ОСС способа управления домом, 
• соблюдение нормативно-правовых актов при организации общих собраний и оформлении их результатов, 
• законности выбора управляющей организации и заключения с ними договоров управления. 

Но это сделано не было, и прокурор в обвинении указал, что ответственность за ненадлежащую работу отдела ГЖИ лежала на заместителе руководителя как должностном лице. Его обвинили в совершении восьми преступлений, предусмотренных части 1 статьи 286 Уголовного Кодекса РФ – за превышение должностных полномочий. 

Заместитель признал, что в зону его ответственности входил контроль за работой отдела, куда поступали заявления на внесение изменений в реестр лицензий региона. Он отметил, что подписал решения о передаче спорных домов в управление УО-1 и УО-2, поскольку сотрудники при проверке не выявили нарушений. 

Также в суде он заявил, что не знал о фальсификации документов. Он допустил, что ненадлежащим образом отнёсся к исполнению своих должностных обязанностей. Но у него не было возможности провести дополнительные проверки из-за установленных законом сроков на рассмотрение заявлений.

Внесение изменений в реестр лицензий по заведомо фальсифицированным документам ОСС – преступление 

Обстоятельства передачи домов в управление УО-1 и УО-2 по признанным впоследствии недействительными документам ОСС были схожи по всем случаям. УО-1 и УО-2 направили в ГЖИ заявления о внесении изменений в реестр лицензий и протоколы ОСС и решения собственников, в том числе о расторжении договоров с ранее действовавшими в многоквартирных домах компаниями. 

Сотрудники ГЖИ без проверки достоверности документов согласились с правомерностью требований управляющей организации и внесли изменения в реестр. Причём в одном случае собственники действительно провели ОСС и сменили управляющую организацию, которая также подала заявление, но ей отказали. Решение было принято в пользу УО-1. 

Как отметил судья, факт фальсификации документов общего собрания собственников в спорных домах подтверждали материалы уголовных дел по части 3 статьи 327 Уголовного Кодекса РФ, возбуждённых органами внутренних дел по заявлениям собственников, а затем – решения судов. ГЖИ получил от прокуратуры информацию о выявленных нарушениях, но при вынесении решения её проигнорировал. Также надзорный орган никак не отреагировал на многочисленные жалобы жителей спорных домов. 

Судья выслушал показания свидетелей и потерпевших, рассмотрел все представленные документы и пришёл в выводу, что действия должностного лица повлекли: 

• незаконную смену управляющей организации в домах, 
• нарушение прав граждан на выбор способа управления МКД,
•  существенное нарушение охраняемых законом интересов общества и государства, 
• дискредитацию и подрыв авторитета органов исполнительной власти в целом. 

В итоге суд признал, что вина должностного лица в совершении преступлений доказана. 

Руководитель ГЖИ может быть осуждён за халатность при передаче домов УО по заведомо поддельным документам ОСС 

По предварительному следствию действия заместителя руководителя ГЖИ квалифицировали по части 1 статьи 286 Уголовного Кодекса РФ – превышение должностных полномочий. Но, как отметил судья, подписание заключений о внесении изменений в реестр лицензий входило в должностные обязанности осуждённого. Такие действия не являлись превышением полномочий. 

Подписывая документы, он недобросовестно отнёсся к своим обязанностям. Поэтому суд переквалифицировал каждое из преступлений на часть 1 статьи 293 Уголовного Кодекса РФ – халатность. 

При вынесении решения о наказании суд исходил из того, что заместитель руководителя по месту жительства и работы характеризовался положительно и к уголовной ответственности ранее не привлекался. Судья решил назначить ему штраф в 100 000 рублей за каждое преступление, но затем уменьшил сумму с 700 000 до 650 000 рублей в счёт того, что осуждённый какое-то время содержался под стражей. 

Также согласно части 3 статьи 47 Уголовного Кодекса РФ должностному лицу на три года запретили занимать должности в органах власти. Обжаловать приговор осуждённый не стал. 

На заметку 

Разобранное дело показывает большую роль сотрудников  Государственной Жилищной Инспекции в процессе пресечения рейдерских захватов многоквартирных домов управляющими организациями. Проверка документов общих собраний собственников является их прямыми обязанностями, а при выявлении признаков ничтожности решений участников общего собрания собственников, подделки документов ГЖИ вправе обратиться в прокуратуру и в суд. 

Массовый переход домов к одной управляющей организации и большое количество жалоб от собственников по данным случаям должны насторожить инспекторов и руководителей надзорных органов и стать сигналом к более тщательной проверке предоставленных документов. 

В ином случае, если жители многоквартирного дома и бывшая управляющая организация смогут добиться признания результатов общего собрания собственников фальсифицированными, руководители ГЖИ понесут за свои действия или бездействие уголовную ответственность.