Жилищный Кодекс РФ предусматривает признание недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме через суд. При этом достоверность документов, подготовленных инициатором общего собрания собственников после собрания, проверяет Государственная Жилищная Инспекция. Разбираемся, может ли ГЖИ отказать управляющей организации во внесении дома в реестр лицензий, признав протокол собрания недостоверным. 

Решения ОСС направляются в ГЖИ и оспариваются в суде 

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изложен в статье 45 Жилищного Кодекса РФ. Итогом собрания становится протокол с обязательными приложениями, список которых приведён в пункте 20 приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Оригиналы документов инициатор направляет на хранение в ГЖИ субъекта РФ, согласно части 1.1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ. 

ГЖИ проводит проверку достоверности документов, входящих в комплект, и правомерность принятия на общем собрании собственников соответствующих решений, в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 20 Жилищного Кодекса РФ. В первую очередь это касается вопросов выбора управляющей организации, смены одной управляющей организации на другую в целях заключения договора управления или создания ТСЖ. 

Если на общем собрании собственники выбрали управляющую организацию для заключения с ней договора управления или сменили компанию, то проверку пакета документов ГЖИ проводит в соответствии с пунктами 2–7 приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 25.12.2015 приказа № 938/пр. 

При этом, чтобы оспорить решение, принятое на общем собрании, собственники помещений в многоквартирном доме или представители ГЖИ должны обратиться с иском в суд, согласно части 6 статьи 46, пункта 1 части 6 статьи 20 Жилищного Кодекса РФ. 

ГЖИ проверяет документы на достоверность согласно приказу № 938/пр 

В соответствии с пунктами 4, 7 приказа № 938/пр, в течение 10 дней со дня поступления от управляющей организации заявления о внесении в реестр лицензий нового многоквартирного дома и пакета прилагаемых к нему документов ГЖИ должен принять одно из трёх решений: 

• внести изменения в реестр; 
• отказать и вернуть заявление управляющей организации; 
• приостановить рассмотрение заявления. 

Чтобы вынести решение, ГЖИ проверяет представленные документы, в том числе протокол общего собрания собственников и приложения к нему на: 

• соответствие пакета документов требованиям приказа № 938/пр; 
• достоверность сведений, содержащихся в документах; 
• отсутствие противоречий между сведениями в документах и сведениями, которые уже есть в реестре; 
• соблюдение лицензиатом требований по раскрытию информации согласно части 2 статьи 198 Жилищного Кодекса РФ; 
• отсутствие судебного спора по вопросу управления МКД. 

Последнее условие как причину отказа во внесении в реестр лицензий МКД решением от 29.09.2017 № АКПИ17-704 отменил Верховный Суд РФ. 

Если в ходе проверки документов ГЖИ выявляет недостоверность или противоречия сведений, то он приостанавливает рассмотрение заявления управляющей организации до устранения выявленных нарушений, в соответствии с пунктом 10 приказа № 938/пр. 

История одного решения ГЖИ

Из анализа статей Жилищного Кодекса РФ и пунктов приказа № 938/пр следует, что ГЖИ может не внести в реестр лицензий управляющей организации многоквартирный дом, если в ходе проверки установит недостоверность предоставленных сведений. В том числе надзорное ведомство может вынести решение о недостоверности протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о заключении договора с управляющей организацией. 

Подобная ситуация рассматривалась юристами в одной из групп в популярной социальной сети. В ГЖИ поступил полный пакет документов с заявлением от управляющей организации о внесении в её реестр лицензий нового многоквартирного дома. 

Среди документов был составленный согласно требованиям Жилищного Кодекса РФ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с приложениями. На общем собрании собственники решили расторгнуть договор с прежней управляющей организацией и выбрали другую для заключения нового договора управления. Пакет документов соответствовал требованиям приказа № 938/пр. 

Однако в надзорное ведомство поступили заявления от нескольких собственников помещений в указанном многоквартирном доме. Собственники в письменной форме утверждали, что в общем собрании собственников участия не принимали и не голосовали, хотя их присутствие зафиксировано в итоговых списках и бюллетенях для голосования. 

ГЖИ на основании этих заявлений установила, что решение о смене управляющей организации было принято в отсутствие кворума и предоставленные сведения недостоверны. Ведомство отказало управляющей организации во внесении многоквартирного дома в реестр. 

Мнения юристов, рассматривающих данную ситуацию, разделились. Главные темы дискуссии свелись к тому, имеет ли ГЖИ право без решения суда признавать решение ОСС недействительным из-за сомнения в подлинности документов и поэтому отказать управляющей организации во внесении в реестр лицензий нового дома. 

Протокол ОСС можно оспорить только через суд 

Юристы, участвовавшие в дискуссии и считавшие, что ГЖИ не имеет права признавать протокол общего собрания собственников недействительным из-за заявлений нескольких собственников, подкреплялось следующими аргументами: 

1. Признать протокол ОСС недействительным может только суд, согласно части 6 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ. 
2. В списке документов, предоставляемых в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий, нет заявлений собственников помещений в многоквартирном доме об их неприсутствии на общем собрании собственников собрания или отзыве голосов, в соответствии с пунктами 2,3 приказа № 938/пр. ГЖИ не должен был приобщать их к делу. 
3. ГЖИ не может установить подлинность или подделку подписей собственников помещений в документах ОСС. Это могут сделать только следственные органы после соответствующей экспертизы, поскольку подделка документов общего собрания собственников  – уголовное преступление, согласно статьи 327 Уголовного Кодекса РФ. 
4. Поскольку ГЖИ без суда не может признать протокол общего собрания собственников ничтожным, то ведомство обязано внести изменения в реестр лицензий при полном пакете представленных документов. При этом ГЖИ может обратиться в суд и оспорить решение собственников, согласно пункта 1 части 6 статьи 20 Жилищного Кодекса РФ. 

ГЖИ может установить недостоверность протокола ОСС 

Иную позицию в споре занял известный юрист Дмитрий Гордеев, член Экспертного совета Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города». В ходе дискуссии он обосновал право ГЖИ в данной ситуации отказать управляющей организации во внесении изменений в реестр лицензий. 

Дмитрий Гордеев обратил внимание на то, что проверка ГЖИ в соответствии с пунктами 2–7 приказа № 938/пр и оспаривание общего собрания собственника в суде в соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ – разные действия, и они оба соответствуют законодательству. 

Согласно приказу № 938/пр, ГЖИ проводит проверку предоставленных управляющей организацией документов: 

• их полноту; 
• достоверность; 
• отсутствие признаков ничтожности протокола ОСС, в том числе наличие кворума. 

Поэтому в указанной выше ситуации ГЖИ обязана проверить факты не участия в ОСС собственников, подавших об этом заявление. Это важное свидетельство против достоверности протокола собрания, и ГЖИ должен приобщить их к проверке. 

В этом, по мнению Дмитрия Гордеева, и есть смысл расследования, которое ГЖИ обязана проводить согласно пункта 2 части 5 статьи 20 Жилищного Кодекса РФ. Инспекция проверяет правомерность принятия общим собранием собственников решения о выборе управляющей организации для заключения с ней договора управления многоквартирным домом. 

Также юрист заострил внимание на том, что ГЖИ не имеет права внести многоквартирный дом в реестр лицензий, если управляющая организация не предоставила бюллетени, подтверждающие кворум общего собрания собственников, или копию договора управления, подписанного необходимым количеством собственников в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. 

Поскольку собственники подали заявления о своём отсутствии на общем собрании, то их голоса не учитываются при подсчёте. В таком случае решение о смене управляющей организации было принято в отсутствие кворума, а договор управления не подписан необходимым количеством собственников помещений. 

По мнению Дмитрия Гордеева, в суде можно оспорить как протокол ОСС, так и результаты проверки ГЖИ, опровергнув принятые во внимание свидетельские показания собственников. 

Права ГЖИ на проверку протокола ОСС подтверждает судебная практика 

Право ГЖИ проводить проверку достоверности и соответствия предоставленных сведений уже имеющимся в реестре данным, представленных управляющей организацией с заявлением о внесении многоквартирного дома в реестр лицензий, подтверждается позицией судов. Так, в ходе рассмотрения спора двух управляющих организаций о праве управлять многоквартирным домом Арбитражный суд Иркутской области подчеркнул, что ГЖИ обязан проверять поступившие документы, а при обнаружении нарушений – требовать их устранения. 

Решение о внесении изменений в реестр принимается ГЖИ только в том случае, когда заявление и документы полностью соответствуют условиям, указанным в пункте 5 приказа № 938/пр. При принятии решения инспекция не оценивает правильность оформления протокола ОСС и приложений к нему. Несоответствие оформления документов ОСС не может стать причиной отказа во внесении изменений в реестр лицензий. 

В ходе судебного разбирательства управляющая организация, договор с которой собственники решили разорвать, заявила о подделке протокола собрания. Но ГЖИ не нашла оснований и доказательств данного утверждения, поэтому внесла изменения в реестр лицензий. 

Решение остаётся на усмотрении ГЖИ 

Управляющие организации, направляя в ГЖИ заявление и документы для внесения многоквартирного дома в реестр лицензий, должны иметь в виду: 

1. Протокол ОСС может быть оспорен в суде либо при проверке, проводимой ГЖИ, если ведомство найдёт признаки его недостоверности и несоответствия имеющимся в реестре сведениям. 
2. Если ГЖИ получит свидетельские показания или найдёт признаки недостоверности в представленных документах, то ведомство имеет право приостановить рассмотрение заявки или отказать во внесении изменений по итогам проверки. 
3. Оспорить итоги проверки ГЖИ можно в суде. 

При этом решение инспекции о внесении изменений в реестр или отказе в этом остаётся на усмотрение ведомства. ГЖИ может как внести многоквартирный дом в реестр, предоставив решение вопроса о достоверности протокола общего собрания собственников на усмотрение суда, так и отказать управляющей организации.