Подземный паркинг. Часть 1

Содержание МКД

Подземный паркинг всегда вызывает большое количество споров. Он является частью многоквартирного дома, но в тоже время не является общим имуществом. Разберемся, какой правовой статус у подземного паркинга в многоквартирном доме, как стать собственником машино-места и какие преимущества есть у парковки?

Законодательство РФ 

Подземный паркинг является встроенно-пристроенной частью многоквартирного дома. 

1 января 2017 года внесли изменение в часть 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ и машино-место на подземном паркинге стало самостоятельным объектом недвижимости. Теперь собственник может зарегистрировать машино-место как отдельный объект недвижимости и получить долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме и даже принимать участие в общем собрании собственников. 

Сами машино-места не входит в состав общего имущества дома. Однако перекрытия, фасад, входная группа, общие коммуникации являются часть общего имущества собственников многоквартирного дома. 

Организация подземной парковки

Как правило, подземный паркинг предусматривают в проекте нового многоквартирного дома. 

Организация подземного паркинга приводит к значительному повышению стоимости не только проекта, но и квартир из-за того, что: 

  1. увеличивается подземная площадь здания по сравнению с созданием технического этажа. Из-за этого возрастают общие проектные затраты на проведение работ; 
  2. появляется необходимость применять серьезные и более дорогостоящие технологий для строительства ниже «нулевой» отметки сооружения; 
  3. усложняются инженерные коммуникации подземной части дома, стоимость проект увеличивается и возрастают расходы на эксплуатацию готового многоквартирного дома; 
  4. требуется упрочнения подземной конструкции; 
  5. появляется необходимость сочетать большое пространство для свободного проезда и парковки автомобилей.

Для подземного паркинга характерно наличие целого ряда парковочных приспособлений: 

Дорожные знаки – технические средства безопасности, которые информируют пользователей парковки о каких-либо действиях. 

Шлагбаумы – специальные устройства, которые быстро перекрывают движение транспортных средств. 

Искусственные дорожные неровности (ИДН) – средства ограничения скорости автомобилей, широко применяемые по всей площади подземного паркинга. 

Металлические и резиновые колесоотбойники – барьерные ограждения для защиты стен, колонн, сооружений и машин от возможных повреждений. 

Парковочные столбики – оградительное оборудование, разделяющее потоки автотранспорта и используемое на парковках для ограничения машино-мест. 

Блокираторы парковочных мест – приспособление для ограничения парковочного места под каждое транспортное средство. Встречаются автоматические и ручные. 

Сферические зеркала – обзорные зеркала, которые улучшают видимость водителей на подземных парковках. 

Резиновая защита стен и углов – специальное парковочное оборудование, защищающее стены, колонны и углы стоянки от повреждений при возможных столкновениях с этими препятствиями автомобилей. 

Расходы по организации паркинга несёт застройщик, если стоянка предусмотрена изначально проектом. Однако стоимость проекта и строительства этого объекта недвижимости частично включают в стоимость одного квадратного метра жилой или нежилой площади. А затем – каждое машино-место продают конкретному потребителю. 

Если паркинг организуют в уже построенном многоквартирном доме, расходы на его обустройство несут только собственники будущих парковочных мест. Это не общедомовая собственность, следовательно, требовать плату с каждого жителя МКД не законно. 

Правовой статус 

До изменений в законодательстве собственник мог продать, подарить или обменять парковочное место только с согласия других владельцев-дольщиков, так как каждому была выделена доля стоянки. Теперь же это отдельный объект недвижимости с индивидуальным номером, зарегистрированный в кадастре. 

Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ машино-место – это часть здания или сооружения, которая предназначена только для размещения автотранспорта и не огорожена или отчасти огорожена строительной конструкцией 

Место на подземной парковке нельзя приравнять к нежилым помещениям, хотя власти предлагали перевести машино-места в статус нежилых помещений в МКД. В таком случае будет решён спорный вопрос с начислением платы за коммунальные услуги. 

Таким образом, подземный паркинг – это обособленное нежилое помещение с особым статусом, площадь которого не входит в состав общего имущества, но является частью многоквартирного дома. 

Регистрация права собственности на место в подземном паркинге 

Размер доли в праве на общее имущество в МКД, которая принадлежит собственнику машино-места, определяют в квадратных метрах по правилам части 2 статьи 39 Жилищного Кодекса РФ. Такой порядок следует из того, что: 

  1. Собственник машино-места обладает теми же правами и обязанностями, что и собственники жилых и нежилых помещений в МКД. 
  2. Собственнику машино-места принадлежит доля в праве на общее имущество МКД. 

Размер доли в общем имуществе зависит от того, как были оформлены права собственности на паркинг и на машино-места: 

  1. Когда парковка в МКД — это отдельно стоящее нежилое помещение на придомовой территории. Об этом должно быть указано и в проекте на МКД, и в техническом паспорте. Права собственности на машино-места в таком случае регистрируют как доли в праве общей долевой собственности паркинга. Места общего пользования паркинга (общие проезды, коридоры) относят к общей долевой собственности владельцев машино-мест и подсобных помещений паркинга. 
  2. По проекту в многоквартирном доме предусмотрен паркинг как часть здания. Чаще всего он расположен на цокольном или первом, втором этажах. Права собственности на парковочные места регистрируют как на отдельный объект недвижимости – машино-место. В паркинге есть как объекты общедомовой собственности – проезды, коридоры, перекрытия, коммуникации, так и частная собственность – сами парковочные места. Эта правовая схема появилась только с 1 января 2017 года.

Чтобы зарегистрировать право собственности на стояночное место в паркинге, владелец должен: 

  • обратиться к кадастровому инженеру, специалист сделает необходимые замеры машино-места, определит его границы, с помощью специальной краски или ленты обозначит границы стояночного места;
  • получить технический паспорт на объект недвижимости; 
  • получить разрешение от других дольщиков паркинга; 
  • обратиться в Росреестр, МФЦ или электронно через Госуслуги с заявлением; 
  • приложить к заявлению пакет документов: копию документа, удостоверяющего личность, технический паспорт на объект недвижимости, протокол собрания собственников МКД, на котором установили порядок эксплуатации долевого имущества; 
  • оплатить госпошлину; 
  • через несколько дней получить выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости. 

При оформлении парковочной площади в собственность не нужно согласие других долевых участников, если предъявить в Росреестр одобрение всех владельцев или решение общего собрания, регламентирующее порядок эксплуатации недвижимости, входящей в общее долевое имущество. Такой порядок установлен частью 3 статьи 6 Закона №315-ФЗ от 03 июль 2016 года. 

После выделения личной доли в натуральном виде последним участником общедолевого имущества и оформления им своей собственности на машино-место, общая долевая собственность на подземный паркинг заканчивает свое действие. Согласно части 5 указанной статьи проезды к местам для машин, оставшиеся после выдела, станут общим имуществом владельцев помещений.

Ограничений в пользовании общим имуществом для собственников машино-мест нет, если машино-место: 

  1. является независимым объектом недвижимости МКД либо частью в общем праве долевого участия владельцев помещений; 
  2. не входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД. 

На это указывают часть 2 статьи 36 и часть 1 статьи 37 Жилищного Кодекса РФ. 

Если право на машино-место зарегистрировали до 1 января 2017 года, они продолжают действовать. При этом вносить поправки в оформленные ранее документы и данные ЕГРН не нужно. 

В 2017 году власти также ввели ограничения для размеров машино-мест: от 5,3×2,5м до 6,2×3,6м, в соответствии с приказом Министерства экономического развития №792 от 07 декабря 2016 года «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места». 

Права и обязанности владельцев парковочных мест 

Права и обязанности владельцев машино-мест в МКД схожи с правами и обязанностями владельцев любой другой недвижимости. 

Владелец машино-места в подземной парковке вправе: 

  • распоряжаться своим имуществом в рамках Гражданского законодательства: продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству; 
  • отстаивать право собственности, никто не имеет права без разрешения хозяина ставить на его парковочное место свой автомобиль, изменять границы, присваивать машино-место; 
  • получать в полном объёме и без перебоев коммунальные услуги; 
  • участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД, даже если у гражданина нет в собственности квартиры в этой многоэтажке. 

Вместе с тем, у собственника машино-места есть ряд обязательств: 

  • он обязан в полном объёме и вовремя оплачивать квитанции за коммунальные ресурсы, которые поставляют для обслуживания подземной парковки; 
  • оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД; 
  • оплачивать квитанций за содержание общего имущества в МКД, в том числе, обслуживание лифтов, уборка подъезда, придомовой территории и т.д.; 
  • бережно относиться к общедомовой собственности. 

При этом обязанность заключать прямые договоры с РСО на поставку коммунальных ресурсов за собственниками машино-мест не закреплена, согласно абзацу 6 пункта 6 Правил № 354. Плату за коммунальные услуги владельцы парковки вносят через управляющую компанию. 

Однако закон не запрещает владельцам подземных стоянок заключить прямые договоры с РСО на основании статей 44 и 157.2 Жилищного кодекса. Это лишь вопрос удобства и дополнительной бумажной волокиты. Поэтому чаще всего такие потребители оплачивают ЖКУ не напрямую, а через УК или ТСЖ. 

Подземный и наземный паркинг: отличия, плюсы и минусы 

Автомобильная парковка – это центральный элемент инфраструктуры любого объекта недвижимости, включая торговый центр, офисное здание или жилой многоквартирный дом. Особенности и пропускная способность парковок определяют стоимость подобных объектов. Высокие цены на муниципальную землю делают все более популярным подземный паркинг. 

Плюсы подземного паркинга:  

  1. экономия пространства; 
  2. экологичность, выхлопные газы попадают в атмосферу через специально оборудованную вентиляционную систему; 
  3. уменьшение расходов владельца автомобиля на обогрев помещения;
  4. прибыль владельцам машино-мест;
  5. защита автомобиля от коррозии, в паркинге всегда оптимальный уровень влажности; 
  6. автомобили не выгорают на солнце и не получают повреждений из-за упавшего дерева, кирпича, других предметов; 
  7. транспортное средство защищено от угона или вандальных действий посторонни; 
  8. место закреплено за конкретным собственником, его не займут посторонние автомобили. 

Минусы подземной парковки:

  1. большие финансовые затраты на создание;
  2. многочисленное парковочное оборудование;
  3. стоимость машино-места.
Оцените статью
Поделитесь статьёй в соц. сетях
Блог о ЖКХ компании «Технология и сервис»
Добавить комментарий