На сегодняшний день нередки ситуации, когда собственники соседних МКД выбирают разные УО. Гораздо реже встречаются случаи, когда разные организации управляют частями одного МКД. В данной статье разбираем, в каких случаях многоквартирный дом под свою ответственность могут взять две организации.
Законодательные аспекты
Согласно ч. 2 ст. 44, ч.ч. 2, 4, 9 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 ПП РФ № 75 управлять одним МКД две организации не могут. В многоквартирном доме может быть выбран и реализован только один способ управления – УО или кооператив. Способ управления утверждается на общем собрании собственников. Если этого не происходит, то, согласно ПП РФ от 06.02.2006 № 75 и ст. 162 ЖК РФ, органами местного самоуправления проводится открытый конкурс по выбору управляющей организации.
Судебная практика
Но существуют и исключения. Так, ВС РФ разбирал судебный спор между представителями местной администрации и двумя организациями, управляющими одним многоквартирным домом. Данный дом был возведен в Санкт-Петербурге в 1980 году, но сдача объекта в эксплуатацию произошла в два этапа, при этом каждая часть дома изначально имела отдельные инженерные сети, подача коммунальных ресурсов в них также осуществлялась отдельно. Первой частью, введенной в эксплуатацию раньше, управлял жилищно-строительный кооператив, второй – УО. В конце 2016 года дом проверила Госжилинспекция, и по результатам этой проверки было принято решение потребовать от собственников выбрать только один способ управления. Этого не произошло, и позже администрация района провела открытый конкурс по выбору управляющей организации для МКД. Тогда представители кооператива и действующей УО обратились с иском в суд и потребовали, чтобы действия органов местного самоуправления были признаны незаконными, а результаты конкурса – недействительными (дело № А56-46237/2019).
Арбитражный суд Санкт-Петербурга установил, что спорный дом (единый объект с единым почтовым адресом) вводился в эксплуатацию отдельными очередями. Но при этом каждая часть дома имеет свои отдельные инженерные сети, а из содержания технических паспортов дома следует, что они выданы на разные его части как на отдельные объекты недвижимости. Суд установил, что в МКД есть техническая возможность управлять отдельно разными его частями. Действия ОМС были признаны незаконными.
Администрация района подала апелляционную жалобу, поскольку управление частями одного МКД разными организациями противоречит законодательству.
Апелляционный суд в ответ на жалобу указал, что два корпуса дома по техническим паспортам имеют различное общее имущество и коммуникации. В одной секции 232 квартиры, в другой 223 квартиры. Для строительства первой части МКД на 232 жилых помещения в 1979 году был создан ЖСК, который и сейчас управляет этой частью дома, что подтверждают выписка из ЕГРЮЛ, Устав кооператива, договоры по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг.
Также суд заключил, что способ управления МКД был определён и реализован до принятия ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Для проведения открытого конкурса районная администрация должна была установить отсутствие выбранного и реализованного способа управления МКД. Жалоба органов местного самоуправления была отклонена.
Делаем выводы
Управление разными частями МКД могут осуществлять две организации при следующих условиях:
- В МКД есть возможность управления разными секциями отдельно, что подтверждают договоры с РСО и подрядчиками.
- Собственники выбрали и реализовали способ управления своей частью дома до введения в действие ЖК РФ.
- Документация и техпаспорта различных частей МКД фактически выданы на различные объекты недвижимости.
