Дорожают работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, поэтому актуальным становится не столько вопрос качества оказываемых услуг, сколько оправданности их стоимости. Некоторые дома создают Товарищества Собственников Жилья. Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома становятся под контроль самих собственников при условии, что собственники действительно активно участвуют в жизни ТСЖ. Про создание и регистрации есть много материалов. Поэтому разберемся, что делать после регистрации ТСЖ!

Принятие управления домом на ТСЖ

Передача дома от УО к ТСЖ никогда не проходит гладко. Наиболее частым решением является – подача жалобы от ТСЖ в жилищную инспекцию о непередаче управления домом к созданному ТСЖ.

Жилищная инспекция проводит проверку, выдает УО предписание и вносит изменения в лицензию УО, издавая приказ об исключении дома.

Проблема в том, что ГЖИ издает такой приказ в последних числах месяца, а передача дома, согласно закону, происходит с 1‑го числа месяца, следующего за датой издания Приказа. В итоге –  ключи от технических помещений не переданы, техническая документация и договоры не подписаны.

Принимая дом в управление, ТСЖ обязано с первого же дня:

1. Иметь аварийно-диспетчерскую службу с круглосуточным приемом звонков и обращений от населения;
2. Организовать работу по обслуживанию сантехнического и электротехнического оборудования многоквартирного дома;
3. Организовать работы по уборке придомовой территории и мест общего пользования;
4. Организовать работы по ежедневной очистке мусорокамер и вывозу твердых коммунальных отходов;
5. Застраховать ответственность владельца опасного объекта (лифта) и подать сведения о переходе опасного объекта в местное отделение Ростехнадзора;
6. Заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поставщиками и подрядчиками по выполнению работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, организовать взаимодействие с органами соцзащиты и передачу массы сведений этим организациям.

Остановимся подробнее на основных моментах.

Коммунальные ресурсы

Ресурсоснабжающие организации – как поставляли коммунальные ресурсы в дом, так и будут поставлять. Получив дом в управление, ТСЖ направляет в эти организации заявление о перезаключении договора поставки ресурса, и прилагает к нему: выписку из ЕГРЮЛ, копию протокола об избрании председателя, реквизиты для заключения договора и копию приказа ГЖИ о передаче управления дома к ТСЖ.

Первой трудностью является то, что в договорах РСО – обязанность по передаче сведений по индивидуальным и общедомовым приборам учета ресурсов – возложена на ТСЖ в той форме, которая принята у данной организации. Никаких прочих файлов они не примут. Если в поданную форму закрадывается ошибка и файл просто не грузится у ресурсной организации – это проблема ТСЖ, поставка коммунального ресурса целиком будет засчитана «на содержание общего имущества» и платить будет ТСЖ, а не собственники. Поэтому за первый месяц работы, до даты передачи показаний ресурсникам, необходимо отладить передачу сведений по специальной форме, предусмотренной договором. Поэтому вот несколько способов решения данной проблемы.

Способ 1 – различные расчетные центры решат эту и еще ряд проблем самостоятельно, при заключении договора – за 2,5% от собираемых платежей. Но эти 2,5% надо сразу заложить в тариф на содержание и ремонт общего имущества.

Способ 2 – тем, у кого все еще не прошла форма «прямых договоров», включить в повестку дня голосования вопрос о переходе на «прямые договоры». Только обязательно укажите дату перехода: скажем, день в день с датой предполагаемой даты передачи управления домом. Тогда вы исключаете необходимость формирования «файлов передачи сведений по специальной форме» и снимаете с ТСЖ проблему неплательщиков. Потому что тот, кто не передает сведения или не производит оплаты – должен теперь РСО.

Обращение с ТКО

Заключить договор с Региональным оператором является не самой простой задачей. Форма заявления, разработанная Региональным оператором, размещена на сайте. Открываем, заполняем, печатаем, подписываем и подаем в бумажном варианте при личном визите. Ждем от регоператора проект договора, а потом – снова, пока не отдадут подписанный договор. Советуем одновременно с подачей заявления на заключение Договора подать заявление на заключение дополнительного соглашения на электронный документооборот. 

Способ договора с региональным оператором:

• либо ТСЖ платит за всех и ежемесячно передает по специальной форме сведений о количестве проживающих (прописанных и проживающих без регистрации) человек для выставления счета;
• либо передает все персональные данные (ФИО, паспорт, прописку, телефон и e‑mail) рег. оператору, чтобы тот заключил прямые договоры с каждым собственником на «обращение с ТКО».

Социальное обеспечение

Чтобы вашим жителям-льготникам начисляли пенсионные компенсации на оплату ЖКУ и субсидии для малоимущих, вы обязаны заключить отдельный договор с Отделом социального обеспечения в районной администрации.

Опять же, по специальной форме, предусмотренной договором – каждого 11-го числа ТСЖ передает сведения о начисленных и оплаченных счетах каждого льготника – их список передает Соцзащита примерно 5‑го числа текущего месяца.

То есть – у вас есть всего 5 дней на реализацию загрузки сведений по льготникам из файла Соцзащиты и выгрузку сведений о начислениях и платежах по требуемой форме.

Лифты

Заключить договор на обслуживание лифтов лучше с той же компанией. Только контролируйте – что, когда и как делают:

• система диспетчеризации (ЛДСС) настроена на конкретный пульт, и передача на другой – мало того, что требует нескольких дней, так в это время еще и лифт работать не будет, так как это требование Ростехнадзора.
• помимо диспетчера, отвечающего на вызовы из кабины или по телефону, есть еще механики, которые свой район и свои лифты знают «как облупленных», и привлечение механика их другой компании и с другого участка – ставит под вопрос безопасность лифтов: скорость реакции механика на вызов на чужой и удаленной территории – падает, а незнание «специфики» конкретного лифта, увеличится срок восстановления его работоспособности.

ТСЖ, как владелец объекта повышенной опасности – лифта – обязано:

1. застраховать свою ответственность;
2. назначить ответственного за организацию безопасной эксплуатации лифтов и обучить его по программе промышленной безопасности. Это можно совместить в одном лице с Председателем, так как он ответственный за всё в МКД, но лучше назначить отдельное лицо, в штате ТСЖ, которое, к тому же, должно во всем этом разбираться;
3. сообщить в местное управление Ростехнадзора о переходе лифта по форме, предусмотренной соответствующим Приказом Минстроя, с приложением Страхового полиса и Аттестата специалиста.

Аварийно-диспетчерская служба

Закон обязывает УО или ТСЖ иметь аварийно-диспетчерскую службу (АДС), которая принимает звонки и заявки круглосуточно. Обратите внимание – с 00:00 первого же числа месяца, в котором передано управление, никаких исключений.

Организация такой службы своими силами обойдется в большую сумму: 4 диспетчера (при смене 12/12/48) и 4 сантехника/электрика (при той же смене, и хорошо – если у вас «универсал», а то – 4 сантехника и 4 электрика). Согласно Трудовому Кодексу РФ – меньше минимальной зарплаты по региону – платить нельзя. Следовательно – 16 300 рублей + налоги + районный коэффициент * на каждого сотрудника. Расходы на помещение АДС, организацию мобильной связи, покупку материалов и инструментов для аварийной бригады. И все это в статью расходов «содержание и ремонт общего имущества МКД».

Решить проблему поможет заключение договора с компанией «Технология и Сервис»  на аварийно-диспетчерское обслуживание на аутсорсинге и с организацией которая обеспечит вас техническим персоналом для проведения ремонтных работ.

Размещение сведений в ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ − портал, размещение информации на котором утверждено законодательством. ТСЖ обязано загрузить туда: сведения об организации, часы работы, номера телефона, банковские реквизиты, сведения обо всех заключенных договорах, ежемесячно загружать акты выполненных работ, загружать сведения о жилых и нежилых помещениях, о членах товарищества, о выставленных собственникам и нанимателям счетах и произведенных ими оплатах, обо всех нарушениях в поставке коммунальных ресурсов или выполнении работ и оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества. 

Помощником в решении этой проблемы также может стать компания «Технология и Сервис» с заполнение ГИС ЖКХ. Менеджеры не только внесут всю информацию, но и возьмут на себя ответственность за штрафы.

Размер платы за содержание

Есть Минимальный перечень работ и услуг по содержанию (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290). Цены, как известно, меняются время от времени, а тариф – мало того, что принимается не менее чем на 12 месяцев, так, зачастую, и не изменяется собственниками по нескольку лет.

УО выкручиваются из этого банальным неполным оказанием услуг и перекидыванием средств одного МКД на другой. У товарищества такой возможности нет.

Задача – в следующем:

• Есть ряд приказов Госстроя РФ по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда и по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда.
• Здесь, главное – используя нормативы – рассчитать сколько времени и ресурсов необходимо лично вашему ТСЖ для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда в отношении конкретно вашего МКД.
• Подставляем значения площадей, периодичности в таблицы нормативов – понимаем сколько людей, времени, расходных материалов и коммунальных ресурсов необходимо для содержания МКД в пределах того самого Минимального перечня
• Умножаем на текущие деньги, закладываем 20% непредвиденного повышения цен, делим на площадь МКД и получаем тот самый тариф, который надо бы согласовать одновременно с разрешением вопроса о создании ТСЖ.

Кроме того, при тщательной проработке тарифа через нормативы Госстроя – вам будет легче принять решение нанимать ли штатный персонал или заключить договоры с подрядными организациями и объяснить собственникам повышение тарифа до обоснованного уровня.

Текущий ремонт

Текущий ремонт – это выполнение работ и услуг по восстановлению общего имущества МКД в целях, перечисленных в МДК 2 – 04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда». Периодичность текущего ремонта, согласно п.3.6.1 этого МДК, 3 – 5 лет при нормальных условиях эксплуатации.

Перечень работ, относящихся к текущему, а не капитальному ремонту МКД – дан в Приложении № 7 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 и состоит из 17 пунктов, что почти вдвое больше, чем по капитальному ремонту.

Необходимо совместно с УО выполнить осмотр МКД, технических помещений, составить перечень работ, отнесенных к Текущему ремонту, и отнести это в строительную организацию на составление Сметы. Это поможет для правильного расчета тарифа, потому что работы по текущему ремонту, так уж написано в законе, входят в тариф на содержание общего имущества МКД;

Собственно содержание общего имущества

В первого же дня управления МКД созданное ТСЖ обязано выполнять работы и оказывать услуги надлежащего качества и в объеме, предусмотренном в Минимальном перечне Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290:

• обслуживать сантехническое оборудование МКД, включая подготовку к отопительному сезону и выполнение ремонта Индивидуальных тепловых пунктов МКД;
• обслуживать электротехническое оборудование МКД;
• производить ежедневную очистку мусорокамер и эвакуации отходов на контейнерную площадку;
• уборку территории в летний и зимний периоды, сброс и вывоз снега, покос травы, полив газонов, высаживание деревьев и кустарников, их подрезку и т.д.;
• влажную уборку лифтовых кабин, подъездов и лестничных маршей;
• ежегодную влажную уборку подъездов с мытьем окон, стен и т.п.;
• ежегодную чистку ствола мусоропровода и загрузочных клапанов мусоропровода и содержание контейнерной площадки;
• дезинфекцию и дератизацию мест общего пользования;
• ремонт тамбурных дверей, окон в подъездах и на чердаке, ремонт перил лестничных маршей;
• замену ламп на поэтажных площадках лестничных маршей, у загрузочных клапанов мусоропровода, в подвале и на чердаке, у машинных отделений и ламп светового ограждения;
• выполнение работ по ежегодной очистке вентиляционных каналов;
• выполнение работ по ежегодной проверке лифтов на соответствие Техническому регламенту;
• выполнение работ по испытаниям электротехнического оборудования МКД;
• организацию работ по поверке, ремонту и замене общедомового прибора учета на индивидуальном тепловом пункте;
• и много чего еще, включая оперативное замазывание граффити, оперативный ремонт детского городка.

Все это – надо обеспечить наличием договоров до дня передачи управления домом в товарищество. Потому что всегда найдутся недовольные, имеющие много свободного времени и жалующиеся в ГЖИ. А инспектору будет все равно – как давно вы организовались, знали или не знали о необходимости таких работ, заключили или еще не успели заключить договоры на обслуживание (выполнение работ) – его задача: проверить жалобу, выдать Предписание и наказать вас за невыполнение работ.

Все договоры на работы по содержанию и ремонту должны быть заключены до дня передачи управления домом в ТСЖ.

Не торопитесь с передачей дома. После подведения итогов голосования – стоит заняться работой по подготовке к передаче дома:

• зарегистрировать товарищество в ИФНС;
• открыть расчетные счета в банке, выбирайте тот, у кого можно потом открыть и специальный счет капитального ремонта – таких немного, не всем банкам разрешается открывать спецсчет, а держать счета в двух разных банках будет неудобно;
• отыскать поставщиков-подрядчиков для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, заключить договоры с оговоркой: «Вступает в силу с 1‑го месяца, следующего за датой издания жилищной инспекцией о внесении изменений в лицензию Управляющей организации <наименование> об исключении МКД <адрес> и передаче управления в Товарищество». Потом им копию приказа отправите;
• рассчитать тариф на «содержание общего имущества» исходя из новых договоров;
• согласовать тариф вместе со сметой, голосуют уже только члены Товарищества, кворум – 50% от членов ТСЖ, и решение принимается простым большинством от кворума;
• составить перечень документов, которые УО обязана передать ТСЖ после передачи дома: техпаспорт МКД, рабочие проекты, строительная документация, паспорт фасада дома; копии актов сезонных осмотров МКД; паспорт готовности к отопительному сезону; паспорта на лифты; оригиналы сертификатов поверки на ОДПУ; журналы еженедельных осмотров и фиксации показаний ИТП; копии актов ввода в эксплуатацию ИПУ поквартирно; оригиналы поквартирных карточек, адресных листков убытия/прибытия проживающих, включая архивные (формально – поквартирные карточки отменены, но на ТСЖ все еще лежит обязанность по ведению такого учета и передаче таких сведений РСО;
• организовать место хранения всей этой макулатуры и перевод ее в электронный вид для удобства работы;
• назначить ответственных за весь этот бардак, распределить роли в правлении, ибо одному председателю все это провернуть просто не под силу.

И вот теперь – можно писать требование о передаче дома и жалобу в инспекцию, если УО не передала дом в установленный законом 3‑дневный срок.

Не забудьте оповестить каждого собственника персонально, желательно – письмом – о том, что управление домом передано с этого месяца, и оплату за прошлый месяц он еще должен уплатить УО, а вот за этот – уже обязан в ТСЖ.