Председатель Совета МКД подписывает договор управления по доверенности от собственников или в случае, когда он получил такие полномочия по решению общего собрания собственников. Но суды и ГЖИ по-разному решают, сколько голосов необходимо для принятия такого вопроса на общем собрании. 

Собственники могут на ОСС наделить председателя Совета МКД полномочиями подписать договор управления 

В Москве жители одного из домов проголосовали за выбор новой управляющей организации и наделили председателя Совета МКД правом подписать с ней договор. «За» было отдано 57% от голосов участников, что составило почти 30% от общего количества голосов собственников многоквартирного дома. 

Председатель подписал договор, и управляющая организация в соответствии со статьей 198 Жилищного Кодекса РФ направила в ГЖИ заявление на внесение изменений в реестр лицензий, но получила отказ. Ведомство обосновала его пунктом 15 приказа № 938/п – при проверке документов выявлены нарушения: 

• не соблюдены требования при проведении общего собрания и не подтверждено заключение договора управления с собственниками;
• компания предоставила недостоверные данные; 
• УО не разместила в ГИС ЖКХ корректные сведения о заключении договора управления, нарушив часть 2 статьи 198 Жилищного Кодекса РФ. 

Управляющая организация, не согласившись с отказом, обратилась в суд с требованием признать решение ГЖИ незаконным.

Собственники должны собрать на ОСС кворум голосов, необходимый для принятия решения о полномочиях председателя 

Суд первой инстанции отметил, что договор управления по общему правилу должны подписать собственники, обладающие более 50% голосов в многоквартирном доме. Документ подписал председатель Совета дома, но кворум за наделение его таким правом составил всего 30% от общего количества голосов в многоквартирном доме, а необходимо не менее ⅔, согласно пункту 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ. В связи с этим инстанция признала данный договор управления недействительным. 

Поскольку, по мнению инстанции, достаточный кворум за наделение председателя правом подписи договора управления не набрался: 

• управляющая организация не исполнила нормы части 1 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ и не подтвердила факт заключения договора с собственниками. 
• Компания не разместила в ГИС ЖКХ сведения о договоре управления, нарушив части 2.1 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. 
• В системе представлен реестр собственников без их подписей. 
• В ГЖИ не поступало заявление от предыдущей управляющей организации о расторжении договора по спорному многоквартирному дому. 

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований управляющей организации из-за противоречий в заявлении компании по пункту 15 приказа № 938/пр. управляющая организация подала жалобу в апелляцию, но инстанция поддержала доводы коллег и ГЖИ. 

Суды расходятся во мнении, сколько голосов необходимо для права подписи ДУ председателем 

Управляющая организация обратилась в кассационный суд. Инстанция указала, что, согласно статьи 161.1 Жилищного Кодекса РФ, жители обязаны избрать Совет МКД и его председателя, если в доме нет кооператива или ТСЖ. 

По Федеральному закону от 31.07.2020 № 277-ФЗ председателю не требуется доверенность на подписание договора управления с управляющей организацией, если собственники утверждают право такой подписи на общем собрании. 

ГЖИ в своём отказе о внесении изменений в реестр лицензий руководствовалась пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ – вопрос о наделении председателя Совета МКД полномочиями на принятие решений. Но подписание председателем договора управления – это не принятие им какого-либо решения. 

Суд отметил, что решения о выборе управляющей организации и о заключении с ней договора соответствуют части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ. Они принимаются простым большинством голосов. В спорном деле на ОСС, согласно протоколу, «за» было отдано 57% от общего количества голосов проголосовавших. 

Следовательно, собственники наделили председателя законным правом подписать договор управления от их имени. Суд отменил решение коллег и постановил ГЖИ Москвы внести изменения в реестр лицензий.

Управляющим домами на заметку 

Согласно делу № А40-200859/2022, собственники могут наделить председателя Совета МКД правом подписи договора управления простым большинством на ОСС. Такой позиции придерживаются и другие суды, например: дела № А19-24479/2018, № А41-23115/2018, № А28-3143/2018. 

При этом на практике этот вопрос решается другим образом. Как показывает опрос компаний, действительно, во многих регионах ГЖИ требует именно ⅔ голосов. Во избежание спорных ситуаций рекомендуем: 

1. Если в доме избран Совет и его председатель, а жители на ОСС уполномочили его подписывать договор управления, то лучше собирать максимальный кворум по этому вопросу: не менее ⅔ голосов от общего количества голосов собственников в доме. 
2. Если их собрать не удалось, то договор подписывается собственниками в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. Чтобы собрать на ОСС как можно больше участников, проводите его в очно-заочной форме или с использованием системы.