В Пскове временная управляющая организация обнаружила, что в домах, куда её назначили, нет общего имущества и взимать плату с собственников не за что. Но орган местного самоуправления настаивал на работе компании, и в итоге вопрос решал Верховный Суд РФ. Читайте, кто в суде должен доказать, что переданные во временное управление объекты являются многоквартирными домами. 

Временная УО не обнаружила в домах общее имущество и потребовала у органа МСУ исключить их из её лицензии 

Администрация Пскова передала во временное управление УО несколько домов в соответствии с Постановление Правительства РФ № 1616. Компания приступила к работе и обнаружила, что девять из них – блокированная застройка, следовательно, принудительно передать их в управление по данному документу нельзя. 

УО направила в городскую администрацию письмо, попросив подтвердить законность начислений собственникам этих жилых домов платы за содержание и ремонт общедомового имущества. В ответе власти города написали, что запросили у Росреестра алгоритм перевода объекта индивидуального жилищного строительства в статус дома блокированной застройки. 

Спустя почти год компания снова обратилась в администрацию – на этот раз с требованием исключить спорные дома из её лицензии, поскольку в них нет общего имущества для обслуживания. 

Власти Пскова отказали управляющей организации, считая, что согласно Градостроительного Кодекса РФ, каждый блок дома блокированной застройки – таунхаус – должен быть расположен на отдельном земельном участке. А спорные многоквартирные дома этому признаку не соответствуют. Компания не согласилась с таким выводом органа местного самоуправления и подала иск в суд, требуя признать его отказ незаконным. 

Суды настаивали, что управляющая организация не доказала, что переданные ей дома не многоквартирные 

Суд первой инстанции сосредоточился на вопросе, являются ли спорные дома многоквартирными или индивидуальными. Так, МКД – это здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекс РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения, машино-места, являющиеся его неотъемлемой конструктивной частью, согласно части 6 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ. 

К блокированной застройке относятся жилые дома с тремя и менее этажами. Количество их в ряду блока не может превышать десяти, и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджета, согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ. 

Согласно пункту 40 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ, частях 1, 5 статьи 16 № 476-ФЗ, объект может быть признан таунхаусом при одновременном наличии определённых признаков: 

• блокирован с другим домом в одном ряду общей боковой стеной без проёмов; 
• имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, отдельный выход на земельный участок; 
• не имеет общих с соседними домами чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими зданиями. 

Судья указал, что земельные участки под спорными домами не сформированы, индивидуальные права на жилой блок и на земельный участок за собственниками не зарегистрированы. В Росреестре нет данных о том, что это блокированная застройка. 

Поскольку УО не доказала, что отданные ей в управление дома не являются многоквартирными, суд первой инстанции признал действия органа местного самоуправления правомерными. Это решение поддержали апелляционный и кассационный суды. 

ВС РФ: правомерность передачи домов в управление УО должен доказать орган местного самоуправления 

Управляющая организация обратилась с жалобой в Верховный суд России, и тот нашёл в действиях коллег нарушения. Он не разбирал признаки многоквартирных домов и таунхауса, а сосредоточился на анализе, кто и что в данном споре должен был доказать. 

По правилам части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается. Обязанность подтвердить обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта или решения возлагается на орган, принявший этот документ, или его должностное лицо. 

Управляющая организация со своей стороны сослалась на отсутствие в спорных домах общего имущества и наличие у них признаков блокированной жилой застройки. Компания для доказательства своей позиции представила суду технические паспорта зданий и их фотографии. 

Орган местного самоуправления в свою очередь: 

• не представил никаких доказательств и документов, подтверждающих, что спорные дома являются многоквартирными; 
• не опроверг довод УО том, что они имеют признаки таунхаусов и в них отсутствует общее имущество. 

Также ВС РФ обратил внимание на то, что УО-истец не требовала признать спорные объекты домами блокированной застройки: она просила исключить их из её лицензии, поскольку в них отсутствует общедомовое имущество. У компании по сути не было оснований для взимания платы с собственников за его содержание. 

Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение, потребовав от коллег правильно распределить бремя доказывания между сторонами спора. 

Критерии для МКД и таунхаусов чётко обозначены в НПА и судебной практике 

Дело № А52-2531/2022 не единственное в судебной практике, где инстанции разбираются, является ли дом в управлении УО многоквартирным. Например, в деле № А70-15067/2019 орган Госжилнадзора отказал компании во внесении изменений в реестр лицензий, поскольку утверждал, что она подписала договор с собственниками жилья в таунхаусах. 

Суды, в том числе ВС РФ, встали на сторону управляющей организации, признав спорный объект многоквартирным домом: он расположен на земельном участке с единым кадастровым номером, а участок предусмотрен под МКД. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Также инстанции указали на наличие в доме общего имущества: единой крыши и цельного фасада, общего фундамента, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению, чердака. 

В деле № А52-2531/2022 ВС РФ также указал, что для отнесения жилого здания к МКД необходимо наличие в нём: 

• более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок или в помещения общего пользования; 
• общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект. 

Эти критерии должен был подтвердить орган местного самоуправления, чтобы доказать правомерность назначения для спорных домов временной управляющей организации.