Федеральный закон от 31 декабря 2017 года № 485-ФЗ разрешает дольщикам голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом многоквартирном доме. Жители новостроек могут организовать первое общее собрание собственников сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Разберемся, как провести собрание по выбору управляющей организации в новом доме.
Кто управляет домом после сдачи в эксплуатацию
Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно части 4 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган местного самоуправления:
- в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев;
- в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.
После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.
Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать
Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:
- выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
- организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.
До принятия Федерального закона № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.
№ 485-ФЗ внёс изменения в статью 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 1.1 статьи 44, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.
Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.
Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке
Есть несколько особенностей, которые УО должна учесть, организуя ОСС в новом многоквартирном доме:
1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.
Инициатором собрания до заключения договора управления может выступать только собственник помещения. Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном Кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.
Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.
Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган местного самоуправления организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО..
2. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.
Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.
3. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.
В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно части 3 статьи 38 Жилищного Кодекса РФ на общих основаниях. Кворум определяется по части 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ.
4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.
Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.
Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму.
5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным Кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.
В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.
Как провести общее собрание собственников в новостройке
Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:
1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.
Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:
2. Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
3. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.
4. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения.
5. Провести ОСС в очной или очно-заочной форме.
6. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования.
7. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС.
8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖИ не позднее, чем через десять дней после проведения собрания.
Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.
