ТСЖ из Москвы отключило собственнице машино-мест автоматический доступ в паркинг за неоплату его содержания.Разберемся, законен ли такой способ борьбы с задолженностью за жилищно-коммунальным услугам. 

Собственники машино-мест обязаны оплачивать услуги по содержанию паркинга в размере, утверждённом собранием 

Паркинг приравнен к нежилым помещениям и не является частью общего имущества дома, согласно абзацу 12 пункта 2 Постановления Правительства РФ № 354. Всё, что находится внутри паркинга, – в общедолевой собственности владельцев машино-мест, и они платят за услуги и работы по его содержанию. 

В состав такого имущества включаются проезды, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, водоснабжения, контроля доступа и другие объекты. 

Государство не регулирует плату за обслуживание паркинга: собственники машино-мест устанавливают её сами на общем собрании. В перечень работ и услуг в зависимости от конструктивных особенностей паркинга включают: 

• предоставление коммунальных услуг по электро- и водоснабжению; 
• техническое обслуживание паркинга, в том числе уборку территории, услуги электрика и сантехника; 
• охрану мест общего пользования при наличии; 
• обслуживание автоматических ворот и системы видеонаблюдения, если они есть. 

При этом тариф должен быть экономически обоснованным и включать оплату только услуг и работ в паркинге, в соответствии с Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.05.2021 по делу № Ф02-2149/2021. 

УО вправе применять к неплательщикам допустимые законом меры по взысканию долгов 

Как правило, если гараж расположен в МКД, то собственники машино-мест заключают договор на обслуживание паркинга с УО или ТСЖ, которые управляют домом. Компания или товарищество ведут работу по взысканию долгов, если владельцы парковочных мест не оплачивают счета. Каждая компания формирует свой перечень мер воздействия на должников. 

Но иногда такие способы могут выйти за рамки закона: незаконны размещение в подъезде списков должников с их личными данными или отключение отопления. В работе с неплательщиками в паркинге также могут возникнуть спорные ситуации, – разберём пример. 

Мера по взысканию долгов не должна нарушать права собственника машино-места 

ТСЖ из Москвы заключило договор с владельцами машино-мест. Одна из собственниц накопила долги по содержанию паркинга, и правление товарищества отключило ей автоматический доступ на территорию стоянки. Должница обратилась сначала в полицию, а потом в суд с иском, считая, что ТСЖ нарушило её права. 

Товарищество в суде указало, что автоматический доступ отключён до момента погашения истицей задолженности по оплате жилищно-коммунальные услуги. При этом собственница имеет доступ к машино-местам через коменданта «в ручном режиме». 

Именно этот аргумент стал главным при решении спора судами трёх инстанций: 

• Нагатинского районного суда Москвы от 07.06.2021 по делу № 02-4021/2021, 
• Московского городского суда от 20.10.2021 по делу № 33-42684/2021, 
• Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.12.2021 по делу № 88-30012/2021. 

Инстанции отклонили иск собственницы, посчитав, что действия ТСЖ не привели к нарушению её прав.

Отключение автоматического доступа в паркинг за долги мешает собственнику пользоваться имуществом 

Спор переместился в Верховный суд России, и он отменил решения коллег по следующим основаниям: 

• В деле есть доказательства того, что ТСЖ препятствовало проезду автомобилей на машиноместа. Об этом свидетельствуют протокол заседания ТСЖ об отключении автоматического доступа и обращение истицы в полицию. 
• Собственники имеют равное право пользоваться общим имуществом, включая лифты, ворота и шлагбаумы. 
• За неисполнение обязанностей по содержанию общего имущества они несут установленную законом ответственность, согласно части 14 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ. 

Верховный суд РФ отправил дело на новое рассмотрение. Он потребовал, чтобы первая инстанция установила, вправе ли было ТСЖ в рамках работы по взысканию долгов отключить неплательщице автоматический доступ в гараж. 

Ограничение въезда на парковку правомерно, если это оговорено в договоре между УО и владельцами машино-мест 

Известно, что стороны договора часто нарушают законные пределы обеспечения исполнения обязательств. Например, приостанавливают работу технологического оборудования в арендованном помещении, причиняют убытки другой стороне и иными способами «выкручивают руки» должнику, добиваясь погашения требований кредитора незамедлительно. 

Согласно статьи 329 Гражданского Кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться: 

• неустойкой; 
• залогом; 
• удержанием вещи должника; 
• поручительством; 
• независимой гарантией; 
• задатком; 
• обеспечительным платежом; 
• другими способами, предусмотренными законом или договором. 

К недвижимым вещам, согласно статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, относятся жилые и нежилые помещения, в том числе предназначенные для размещения транспортных средств, если их границы описаны в установленном порядке. 

В рассмотренном деле члены ТСЖ воспользовались своим правом удержать недвижимую вещь должника, ограничивая автоматический въезд на машино-место. Но товарищество не учло, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют равное право пользования общим имуществом, включая соответствующее оборудование. 

Верховный суд РФ, отменяя решения судов, сослался на отсутствие в решении ссылки суда на надлежащий способ защиты права ТСЖ в виде прекращения автоматического доступа в гараж. Данный вопрос суды не изучили: возможно, условия оговаривались в договоре или иным способом. Кроме этого, въехавшая на парковку автомашина не может свободно ещё и выехать, а значит допускается и удержание другой вещи, уже движимой, что также недопустимо.