Размер платы за содержание жилого помещения определяют общее собрание собственников или муниципалитет, управляющая организация и застройщик – в первые три месяца после сдачи новостройки. Читайте, какой размер платы должна использовать УО по истечении этих трёх месяцев.

Застройщик после ввода дома в эксплуатацию заключает договор с УО  

Собственники нового дома должны выбрать способ управления многоквартирным домом, согласно части 4 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган местного самоуправления: 

• в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев, в соответствии с частью 14 статьи 161 и пунктом 3 части 5 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ; 
• в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.  

После завершения конкурса у собственников помещений есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию. 

Размер платы за содержание в новостройке

В одном из новых многоквартирных домов Московской области работала УО от компании, которая построила этот дом. Управляющая организация и застройщик в договоре прописали пункт о его пролонгации, пока: 

• стороны не заявят о прекращении его действия; 
• собственники не примут иного решения на ОСС; 
• застройщик не передаст все помещения, кроме общих, новым владельцам. 

Ничего из этого не произошло, и УО продолжила управлять новостройкой, применяя оговорённый с застройщиком размер платы за содержание жилого помещения. На такие действия компании в ГЖИ пожаловался один из собственников квартир: он посчитал, что по истечении трёх месяцев, указанных в части 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, расчёт платы должен проводиться исходя из муниципального тарифа. 

ГЖИ провела документарную проверку УО и вынесла предписание: компания должна сделать жителям перерасчёт и использовать размер платы, утверждённый органом местного самоуправления – на шесть рублей меньше, чем оговорённый с застройщиком. 

УО с этим не согласилась и подала иск в суд, требуя признать предписание незаконным. Компания указала, что подписанный с застройщиком договор по-прежнему действует, а значит, она вправе использовать при расчётах согласованный в договоре управления размер платы. 

УО вправе вести с застройщиком расчёты за содержание дома по размеру платы из договора с ним 

Суд первой инстанции, разбирая дело, указал, что, согласно пункту 3 части 5 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, в случае заключения договора управления многоквартирным домом по части 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, его срок составляет не более трёх месяцев. В этот период управляющая организация правомерно применяла к застройщику и владельцам квартир согласованный размер платы. 

Но по истечении трёх месяцев, к работе управляющей организации должны применяться общие для всех управляющих организаций требования, прописанные в Жилищном Кодексе РФ: 

• размер платы за содержание жилого помещения утверждают собственники на общем собрании собственников; 
• если такое решение не принято, то применяется муниципальный тариф. 

Нормы Гражданского кодекса РФ в отношениях с владельцами помещений уже не используются – правомерно применение требований Жилищного Кодекса РФ. При этом в отношениях с застройщиком как с собственником ещё не проданных квартир управляющая организация вправе использовать прежние отношения по договору управления и применять более высокий размер платы. 

Суд отметил, что компания пыталась организовать в доме общее собрание, но оно нелегитимно из-за отсутствия кворума. В деле не было доказательств, что в доме передана в собственность большая часть помещений, значит, собрание не могло состояться и иметь соответствующий кворум, согласно статьи 65 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ. 

В силу части 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, обязанность застройщика заключить договор управления с управляющей компанией до проведения открытого конкурса не наделяет их правом произвольно устанавливать размер платы за жилое помещение для собственников. Они должны соблюдать положения части 4 статьи 158 Жилищного Кодекса РФ. 

Предписание ГЖИ осталось в силе, а иск управляющей организации суд отклонил. 

По истечению трёх месяцев в расчётах с жителями должен использоваться муниципальный тариф или размер платы по решению ОСС 

Управляющая организация подала жалобу в апелляционный суд, считая, что решение первой инстанции нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности. Она настаивала, что договор, заключённый с застройщиком, пролонгирован и действует на тех же условиях, в том числе в отношении собственников помещений в новостройке. 

Апелляционный суд не согласился с такой позицией управляющей организации. Он повторил доводы первой инстанции, отметив, что компания в одностороннем порядке увеличила размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД. Предписание ГЖИ осталось в силе, а жалобу судья отклонил. 

Компания обратилась в кассационную инстанцию, но и там не смогла оспорить требования надзорного органа и решения судов. Судья повторил, что после трёх месяцев действия договора между управляющей организации и с застройщиком применяются общие правила установления размера платы за содержание жилья: по решению общего собрания собственников или, в его отсутствие, используется муниципальный тариф.