В предыдущих материалах, посвященных сезонному контролю состояния общего имущества МКД, мы уже говорили о том, что следует учесть при осмотре дверей, окон, стен и фасада здания. Сегодня рассказываем об особенностях осмотра такого элемента МКД, как балконные плиты, и их характерных дефектах.
Порядок проведения осмотра
Балконные плиты и несущие стены являются ограждающими конструкциями МКД, относятся к общедомовому имуществу, и поэтому именно управляющая организация отвечает за поддержание балконов в надлежащем состоянии (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Постановление правительства №290 устанавливает минимальный перечень работ и услуг, к которому в том числе относятся и работы по поддержанию балконов и балконных плит (пола) в надлежащем состоянии (п. 9 ПП РФ № 290). Выявлять нарушения управляющая организация обязана в ходе планового сезонного осмотра. Такие осмотры проводятся два раза в год — весной и осенью (п. 2.1.1 Правил № 170). Осмотр может проводиться как по плану, утвержденному УО, так и по заявлению собственника или нанимателя помещения.
Согласно п. 2.1.5 Правил № 170, если по результатам проверки состояния элементов МКД были зафиксированы повреждения, УО в течение месяца должна утвердить перечень ремонтных работ. Если же повреждения, обнаруженные в ходе осмотра, угрожают жизни и безопасности жильцов, то УО обязана принять срочные меры и устранить дефекты.
Типичные дефекты и повреждения
При обследовании балконов и балконных плит управляющая организация может руководствоваться нормами СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции», ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В ходе осмотра рекомендуется обратить особое внимание на:
- состояние несущих конструкций;
- гидроизоляцию плиты и металлических сливов;
- разрушения по краям плиты;
- стены под опорными частями балконов,
- трещины в местах примыкания балконов к зданию;
- целостность защитного покрытия.
Также следует обратить внимание на несущие конструкции: в различных местах могут обнаружиться трещины, прогибы плит, коррозия балок, арматуры, может быть нарушена целостность покрытий и стяжек. Не стоит забывать и про состояние опорных балок и подкосов стен под опорными частями лоджий.
Наиболее распространнеными дефектами балконов и балконных плит являются:
- повреждения металлических ограждений;
- разрушения опорных участков стенок и нижних поверхностей;
- обнажение арматуры;
- разрушение бетонного слоя нижней части плиты;
- прогиб железобетонных плит;
- следы протечки на нижней плоскости плиты и на стенах, примыкающих к балкону;
- ослабление крепления ограждений;
- коррозия металлических конструкций;
- обрушение отдельных элементов;
- сколы на краях плиты.
При осмотре балконов необходимо учитывать их конструктивные особенности, степень износа, проверять их состояние с учётом результатов предыдущих обследований.
Делаем выводы
Результаты заносятся в акт обследования, где также фиксируется как состояние элементов, так и необходимость в текущем или капитальном ремонте. Не стоит забывать, что разрушение балконной плиты угрожает жизни и здоровью людей, в этом случае УО обязана опломбировать вход на балкон, пока ремонт не будет проведен и нарушения не будут устранены (п. 4.2.4.3 Правил № 170).
Также УО обязана не допускать размещения захламления и загрязнения балконов, доносить до жителей МКД правила их эксплуатации (п. 4.2.4 Правил № 170). При осмотре управляющая организация также должна обратить внимание на перепланировку, которую могли провести собственники помещения. Если работы по перепланировке не были согласованы на общем собрании в соответствии с ЖК РФ и муниципальными актами, то УО вправе потребовать вернуть балкон в его изначальное состояние.
