Договор управления многоквартирным домом (МКД) – это ключевой документ, который определяет порядок взаимодействия между управляющей организацией (УО) и владельцами помещений. В 2025 году при его оформлении необходимо учитывать обновленные нормативно-правовые акты (НПА) и усиление контроля со стороны Государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Узнайте, как избежать возможных рисков и ошибок при подготовке и подписании договора.

Договор управления представляет собой документ, в котором перечисляются выполняемые работы и услуги, устанавливается порядок изменения их стоимости, а также определяется состав общего имущества. Одной из главных задач договора управления является поддержание и сохранение общего имущества в многоквартирном доме (МКД).  

Однако не стоит ограничиваться стандартными формулировками. В договор рекомендуется включать дополнительные цели, такие как:  

— улучшение комфорта и безопасности проживания в доме;  

— снижение затрат собственников на содержание жилья и оплату коммунальных услуг;  

— внедрение энергоэффективных технологий и обновление инженерных систем.  

Договор между владельцами помещений и выбранной управляющей компанией заключается на общем собрании собственников (ОСС). Управляющей организации (УО) важно заранее обсудить с жителями условия договора управления (ДУ) и только после этого выносить его на голосование.  

Следует учитывать, что среди собственников могут быть очень внимательные и требовательные люди, которые тщательно изучат каждый пункт договора. Поэтому крайне важно детально прописывать все условия, чтобы договор стал эффективным инструментом в работе.

Для этого в договоре необходимо чётко прописать ключевые условия, включая:  

— список работ и услуг, которые УО должна выполнять и предоставлять;  

— состав общего имущества МКД;  

— правила формирования стоимости услуг, в том числе механизм изменения размера платы;  

— ответственность сторон и способы контроля за выполнением договора управления.

В договор управления можно внести условия о повышении стоимости услуг на сумму НДС

Начиная с 2025 года управляющие компании, чей доход превышает 60 миллионов рублей, обязаны рассчитывать и уплачивать налог, даже если они применяют упрощенную систему налогообложения (УСН). Ставки налога будут следующими:  

— при доходе от 60 до 150 миллионов рублей – 5%;  

— от 150 до 300 миллионов рублей – 7%;  

— свыше 300 миллионов рублей – 20%.  

Это требование закреплено в Федеральном законе № 176-ФЗ от 12 июля 2024 года. С момента его введения управляющие организации начали задаваться вопросом, можно ли включить дополнительные налоговые расходы в плату за содержание жилья без проведения общего собрания собственников (ОСС).  

Однако законодатели и эксперты единодушно утверждают, что включение НДС в стоимость услуг без одобрения на ОСС невозможно. Управляющая организация не вправе просто добавить, например, 5% к тарифам, как это может сделать магазин. Если компания становится плательщиком НДС, единственный законный способ учесть этот налог – внести соответствующие изменения в договор управления, предварительно согласовав их с собственниками на общем собрании.

Существует два возможных способа чтобы решить вопрос начисления НДС:

1. Провести общее собрание собственников и утвердить новый размер платы, который будет включать НДС.  

2. Закрепить в договоре управления механизм автоматического пересчёта, например, прописав: Если применяется налог на добавленную стоимость, стоимость услуг увеличивается на сумму этого налога; при его отсутствии – уменьшается.  

Такой подход позволит избежать необходимости каждый раз согласовывать с собственниками изменения в тарифах. 

Пункты ДУ не должны ограничивать права собственников или освобождать УО от ответственности

Рассмотрим вопросы,  которые нельзя включать в договор управления. Речь идёт о пунктах, нарушающих или ущемляющих интересы собственников. 

Три основные категории недопустимых условий:  

Ограничение прав на общее имущество.

   Например, управляющая организация не может через договор запрещать жильцам:  

   — пользоваться придомовой территорией или парковкой, если они являются частью общего имущества;  

   — ограничивать доступ в подъезды или лифты из-за наличия задолженности;  

   — навязывать платные услуги, которые не были согласованы с собственниками.  

Такие условия считаются неправомерными и не могут быть включены в договор управления.

Исключение ответственности УО за нарушения. 

В договоре управления нельзя указывать, что УО не несёт ответственности за затопления помещений из-за аварий на инженерных системах, за низкое качество жилищно-коммунальных услуг или за одностороннее изменение перечня предоставляемых работ и услуг.  

Также незаконными считаются санкции против собственников. 

Эксперты отмечают, что суды признают неправомерными пункты договора, которые включают:  

— возможность принудительного отключения услуг за долги без соблюдения процедур, установленных нормативными актами;  

— ограничения права собственника на выбор суда для разрешения споров.  

Такие условия противоречат закону и не могут быть включены в договор управления.

ДУ не формальность, а рабочий инструмент для эффективного управления домом 

Чтобы ваш документ полностью соответствовал действующим требованиям, советуем пересмотреть условия договора управления в соответствии с новыми нормами. Внедрите гибкий механизм учёта НДС, чтобы избежать необходимости повторного проведения ОСС. Важно активно взаимодействовать с собственниками, объясняя им причины и необходимость внесения изменений в договор.  

Также убедитесь, что из документа исключены все неправомерные пункты, которые могут привести к штрафам или иным санкциям. Это поможет избежать юридических рисков и обеспечить соблюдение законодательства.

Штрафные санкции за нарушения:

Включение условий, ущемляющих права потребителей (14.8 ч.) − от 10 000 до 20 000 руб.

Нарушение правил управления МКД (7.23.3) − от 150 000 до 250 000 руб.

Невыполнение обязанностей по содержанию дома (7.22) − от 40.000 до 50.000 руб.