Вопросы управления домами в условиях муниципального жилого фонда в последнее время очень часто решаются в судебном порядке. Именно в судах разрешаются споры с представителями органов местного самоуправления (ОМС) или Государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Например, к числу наиболее распространённых спорных ситуаций можно отнести проведение жилищного контроля при ненадлежащем состоянии общего имущества, которое принадлежит собственникам многоквартирного дома (МКД).
Проверки по жалобам жильцов
Муниципалитетами проводятся документарные и выездные проверочные мероприятия с выдачей предписаний в адрес управляющей организации (УО). Несогласие организации с предписанием предполагает его оспаривание в судебном порядке. В этом случае исковое заявление должно содержать следующие сведения:
- отсутствие у муниципалитета права проведения проверки (лицензионного контроля);
- отсутствие участия в проверке аттестованных в установленном порядке лиц;
- отсутствие согласования надзорных мероприятий с прокуратурой.
Безусловно, если проверка в соответствии с актом, проводится с участием собственников МКД, то данные участники должны быть указаны в качестве уполномоченных лиц, которые:
- Владеют специальными знаниями и опытом в данной сфере.
- Аттестованы согласно порядку, установленному Правительством РФ.
Несоблюдение одного из перечисленных выше правил не даёт муниципалитету оснований, по которым жители дома могут быть привлечены к проверочным мероприятиям. Кроме прочего, в соответствии с ч. 7 ст. 20 ЖК РФ в обязательном порядке нужно различать правила проведения государственного жилищного надзора и лицензионного контроля.
Правовые аспекты
Правовое основание на проведение данных мероприятий имеется исключительно у органов ГЖИ (ст. ст. 20, 192, 196 ЖК РФ), а осуществление любой внеплановой выездной проверки по жалобам жителей граждан предполагает предварительное согласование работы с прокуратурой, согласно установленному порядку. По отношению к лицензиатам правило отсутствия уведомления, а также согласования с прокуратурой распространяются сегодня исключительно на мероприятия, которые проводятся Государственной жилищной инспекцией (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ).
Полномочия органов местного самоуправления
Осуществление муниципального жилищного контроля в отношении управляющей компании в МКД с муниципальными жилыми помещениями со стороны ОМС требует особого внимания:
- со стороны действующего в настоящее время законодательства РФ не распространяется запрет на проведение проверки с участием заявителей;
- городской администрацией проводится проверка в отношении управляющей компании согласно правилам муниципального жилищного контроля;
- существующий запрет в отношении лицензиата не распространяется на другие виды жилищного контроля, включая муниципальный.
Исходя из сказанного, можно прийти к выводу, что согласно ст. 14 ЖК РФ полномочия данного органа позволяют проводить муниципальный жилищный контроль на законных основаниях. При этом, многоквартирные дома, имеющие даже единственное помещение, относимое к категории муниципального жилфонда, могут рассчитывать на проведение проверки не только конкретно этого помещения, но и общедомового имущества со стороны ОМС (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ).
Особенностью муниципального жилищного контроля, как самостоятельного вида деятельности, является соответствие ст. 20 ЖК РФ. В данном Положении нет запрета на проведение контроля в отношении управляющих компаний, работающих с МКД согласно лицензии, поэтому отсутствует обязательство по предварительному уведомлению прокуратуры. В подобной ситуации основание для проверки – это обращение жильцов с указанием фактов нарушений УО договора управления (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ). Таким образом, по результатам проверки муниципалитетом на законном основании выдаётся обязательное для исполнения предписание, направленное на обеспечение безопасного, комфортного проживания собственников дома, а также сохранение МКД в жилом состоянии.
Делаем выводы
Любые управляющие компании ведут свою деятельность в сфере управления МКД на основании официальной лицензии, поэтому всегда должны быть готовы к проведению муниципального жилищного надзора при наличии в управляемом доме даже единственной муниципальной квартиры и поступлении представителям администрации жалобы.
Таким образом, жалоба может быть составлена нанимателем муниципальной квартиры многоквартирного дома или собственником жилого помещения, а представителями органов местного самоуправления на законных основаниях будет проведены мероприятия по жилищному контролю в отношении управляющей компании МКД даже без наличия согласования с органами прокуратуры.
