Перепланировка помещений МКД

Перепланировка и переустройство помещений в многоквартирных домах не простое занятие. Давайте разберемся, как оформить и провести работы по перепланировке легально и без ошибок.

Что такое переустройство и перепланировка 

Переустройство и перепланировка помещений в многоквартирном доме (далее МКД) – это любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Правила организации переустройства и перепланировки помещений в МКД закреплены в постановлении Правительства от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Процедура согласования переустройства и перепланировки с органом местного самоуправления зависит от того, как именно изменится квартира или офис. Получить согласование необходимо до начала ремонта. 

Выделено три вида работ в помещениях МКД, требующих согласования. Это переустройство, перепланировка и работы, в которых задействовано общее имуществ МКД. 

• Работы по переустройству − это установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования или перенос существующего с прокладкой дополнительных сетей. 
• Перепланировка − перенос и изменение границ санузла, уборных и ванных комнат, устройство несущих стен и проёмов, заделка проёмов в несущих стенах и перекрытиях, разборка лестниц и ступеней, пандусов. 
• Работы с использованием части общего имущества – создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проёмов в стенах и крышах, а также создание навесов, входов на первые этажи и в подвалы, балконов и лоджий, каминов и вентиляции. 

Составление проекта работ по перепланировке или переустройству 

Процесс перепланировки состоит из четырёх этапов. Первый – определиться с проектом перепланировки. 

Проект составляется специализированная компанией, которая является членом саморегулируемой организации. Также можно использовать каталог типовых проектов, которые одобрены Государственной жилищной инспекцией. Документацию необходимо иметь в электронном виде, с электронно-цифровой подписью составителя, для направления документов онлайн. 

Проект перепланировки и переустройства должен содержать планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения, а также решения: 

• по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей; 
• по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям; 
• по организации производства работ. 

Согласование проекта перепланировки или переустройства 

Вторым этапом при проведении перепланировки или переустройства помещений в МКД является получение разрешения ГЖИ на работы. Для этого в ГЖИ заявитель должен направить: 

• запрос о согласовании работ утвержденной формы; 
• правоустанавливающие документы на помещение, если право на него не зарегистрировано в Едином Государственном Реестре Недвижимости; 
• учётно-техническую документацию на помещение; 
• письменное согласие всех членов семьи нанимателя или собственника помещения; 
• проект переустройства или перепланировки помещения либо же номер типового проекта из каталога;
•  дополнительные документы, если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества, например, решение общего собрания собственников. 

Составление журналов работ и актов при проведении ремонтных и строительных работ 

Третий шаг – провести сами работы, соблюдая все требования. Необходимо вести журнал работ, оформлять акты на скрытые работы и оформлять результаты. Работы, которые ГЖИ относит к перепланировке и переустройству с обязательным получением разрешения, должна проводить организация, входящая в саморегулируемые организации. Если ремонт затрагивает газовое оборудование, то делать его может только компания, которая ведёт деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы выполненная перепланировка была принята, собственник обязан соблюдать следующий ряд требований: 

1. отражать в журнале ход производства работ;
2. проводить производственные работы в соответствии с правилами и нормами производства и приёма; 
3. оформлять акты на скрытые работы в той последовательности и в те сроки, которые установлены в журнале; 
4. закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании; 
5. своевременно обратиться за оформлением акта о завершённом переустройстве или перепланировке. 

Приемочная комиссия для составления акта о завершённых работах 

Завершающий этап проведения перепланировки – оформление акта об окончании работ. За этим собственник или наниматель должна обратиться в приёмочную комиссию ГЖИ. Заявление о проведении комиссией проверки помещения нужно подать до того, как истечёт срок действия решения о согласовании перепланировки. 

Сделать это можно онлайн на mos.ru, прикрепив пакет документов в виде скан-копий. Перечень таких документов аналогичен тем, что собственник подавал для согласования работ. ГЖИ зарегистрирует заявку и согласует с заявителем день и время проведения комиссионной проверки. Если комиссия не найдёт несоответствий проекта и сделанным работам, комиссия в течение 10 рабочих дней подготовит акт о завершённом переустройстве. 

Этот процесс из четырёх основных шагов относится только к тем работам, которые отнесены к переустройству и перепланировке. Для других видов ремонта в квартире или офисе в МКД не нужно получать согласование. Достаточно оформить акт о завершённых работах после их окончания. 

Правила перепланировки 

1. Нельзя сносить несущие стены. Такие стены держат основную конструкцию МКД и отвечают за безопасность жителей. При проведении перепланировки нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции, в том числе путём сноса стен. 
2. нельзя объединять балкон с жилой частью квартиры. Во время такой перепланировки нарушается тепловой контур здания. Это приводит к дополнительной нагрузке на систему центрального отопления, потерям тепла и появлению плесени в квартирах. 
3. Нельзя расширять «мокрые зоны». Сюда относится увеличение площади кухни или ванной за счёт других комнат. Такие изменения нарушают домовую гидроизоляцию. Также нельзя переносить ванные комнаты на балкон, а на крыше – строить бассейн. 
4. Нельзя нарушать работу системы вентиляции. Это приводит к тому, что в квартирах выше и ниже по стояку будет перекрыто поступление воздуха. 
5. Нельзя объединять кухни, где есть газовая плита, с жилыми комнатами. Это запрещено: в помещениях, где есть газ, обязательно должна быть отдельная дверь. Это поможет избежать распространения газа в случае утечки. 

Наказание за нарушения при перепланировке 

В регионах существуют свои локальные акты с требованиями по перепланировке и переустройству помещений в МКД, а также есть возможность подачи документов онлайн на местных порталах государственных услуг.

Последствия проведения несогласованной перепланировки едины для всех жителей России: собственник должен её согласовать в порядке, установленном главой 4 Жилищного Кодекса РФ либо привести помещение в прежнее состояние. 

Если этого не сделать в установленный срок, то суд по иску органа власти может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов. Бывший собственник получит вырученные от продажи деньги за вычетом расходов на работы по приведению помещения в прежнее состояние.