- Когда проводить осенний осмотр МКД
- Как организовать сроки работы УК
- Что проверить во время осеннего осмотра МКД
- Кровля
- Чердак
- Подвал
- Система отопления
- Тепловой пункт
- Фасад
- Окна, двери и входные группы
- Вентиляция
- Электрооборудование и освещение
- Придомовая территория и водоотведение
- Чек-лист осеннего осмотра МКД для УК
- Что делать, если во время осмотра выявлены дефекты
- Как оформить результаты осеннего осмотра
- Шаблон акта осеннего осмотра МКД
Осенний осмотр многоквартирного дома (МКД) помогает управляющей организации проверить состояние общего имущества перед отопительным периодом, выявить неисправности и вовремя организовать необходимые работы.
Для УК важно не ограничиваться проверкой системы отопления. Осмотр должен охватывать кровлю, фасад, чердак, подвал, инженерные коммуникации, входные группы и другие элементы общего имущества.
В этой статье разберем, когда проводить осенний осмотр МКД, что именно проверить и как зафиксировать его результаты. В конце можно скачать готовый шаблон акта осеннего осмотра МКД.
Когда проводить осенний осмотр МКД
Сезонные осмотры общего имущества проводят весной и осенью. Осенний осмотр должен быть проведен до наступления отопительного периода. Его задача — проверить готовность многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
Такое требование установлено пунктом 13(1) Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
При этом единой даты для всех домов нет. Управляющей организации необходимо учитывать сроки начала отопительного периода, установленные для конкретной территории.
Главное — провести осмотр не непосредственно перед подачей тепла, а заранее.
Это позволяет оставить время на:
- оформление результатов проверки;
- составление перечня необходимых работ;
- устранение неисправностей;
- повторный контроль;
- подготовку дома к началу отопительного периода.
Как организовать сроки работы УК
Удобнее планировать осенний осмотр в несколько этапов:
- Определить дату начала отопительного периода.
Ориентироваться нужно на действующие требования и решения, применяемые на конкретной территории. - Сформировать график осмотров.
Если управляющая организация обслуживает несколько домов, для каждого МКД лучше установить отдельную дату и ответственных сотрудников. - Провести осмотр.
Проверить общее имущество по единому чек-листу. - Зафиксировать недостатки.
По каждому дефекту указать место, характер неисправности и необходимые действия. - Устранить выявленные проблемы.
Работы следует планировать с учетом их срочности и влияния на безопасность и эксплуатацию дома. - Провести контрольную проверку.
После выполнения работ важно убедиться, что выявленный дефект действительно устранен.
Такой порядок позволяет не превращать подготовку дома к зиме в срочные работы непосредственно перед началом отопительного сезона.
Что проверить во время осеннего осмотра МКД
Чтобы осмотр был полноценным, проверять нужно не только отопление. Ниже — основные элементы общего имущества, на которые стоит обратить внимание.
Кровля
Осмотр кровли позволяет заранее выявить повреждения, которые могут привести к протечкам в период осадков и таяния снега.
Проверьте:
- целостность кровельного покрытия;
- места примыкания к парапетам и стенам;
- проходки инженерных коммуникаций;
- водоприемные воронки;
- желоба;
- крепления;
- состояние защитных элементов;
- наличие следов протечек;
- состояние утепления.
Особое внимание стоит уделить местам, где уже возникали протечки в предыдущий период.
Чердак
На чердаке необходимо проверить состояние конструкций и инженерных коммуникаций.
В чек-лист можно включить:
- состояние утепления;
- наличие следов протечек;
- трубопроводы;
- теплоизоляцию коммуникаций;
- вентиляционные каналы;
- люки и двери;
- освещение;
- отсутствие посторонних предметов.
Если на чердаке расположены элементы инженерных систем, их состояние также необходимо отразить в результатах осмотра.
Подвал
Подвальные и технические помещения требуют особого внимания из-за большого количества инженерных коммуникаций.
Проверьте:
- трубопроводы отопления;
- системы холодного и горячего водоснабжения;
- канализационные сети;
- запорную арматуру;
- соединения;
- теплоизоляцию;
- наличие протечек;
- следы подтопления;
- вентиляцию;
- освещение;
- состояние дверей и запирающих устройств.
Коррозия, влажность, поврежденная теплоизоляция и течи должны быть зафиксированы отдельно.
Система отопления
Перед началом отопительного периода нужно убедиться в исправности внутридомовой системы отопления.
Проверяют:
- трубопроводы;
- стояки;
- отопительные приборы в местах общего пользования;
- запорную и регулирующую арматуру;
- соединения;
- теплоизоляцию;
- наличие течей;
- оборудование теплового пункта;
- контрольно-измерительные приборы и автоматику, если они предусмотрены системой.
Если перед отопительным периодом проводились испытания или ремонт, результаты следует учитывать при оценке готовности системы.
Тепловой пункт
Если в МКД установлен индивидуальный тепловой пункт, необходимо проверить состояние оборудования и помещения.
Обратите внимание на:
- теплообменники;
- насосное оборудование;
- запорную арматуру;
- автоматику;
- приборы контроля;
- трубопроводы;
- теплоизоляцию;
- отсутствие течей;
- доступ к оборудованию.
Выявленные неисправности оборудования, которые могут повлиять на работу системы отопления, необходимо устранить до начала отопительного периода.
Фасад
Осенний осмотр — подходящее время для выявления повреждений фасада, которые могут ухудшиться зимой.
Проверьте:
- штукатурный и облицовочный слой;
- трещины;
- отслоения;
- межпанельные швы;
- крепления;
- козырьки;
- выступающие элементы;
- места прохождения инженерных коммуникаций.
Если обнаружены элементы, которые могут представлять опасность для людей, необходимо принять меры по устранению угрозы и организовать ремонт.
Окна, двери и входные группы
В местах общего пользования проверяют:
- входные двери;
- доводчики;
- замки;
- уплотнители;
- окна;
- тамбуры;
- козырьки;
- ступени;
- пандусы.
Неисправные двери и окна могут приводить к дополнительным теплопотерям и ухудшению условий эксплуатации подъезда.
Вентиляция
Проверьте доступные для обслуживания элементы вентиляционной системы:
- вентиляционные каналы;
- шахты;
- оголовки;
- решетки;
- защитные элементы;
- наличие засоров;
- признаки нарушения работы системы.
При выявлении неисправности необходимо установить причину и организовать ее устранение.
Электрооборудование и освещение
Перед осенне-зимним периодом следует проверить состояние электрооборудования в местах общего пользования.
В том числе:
- освещение подъездов;
- светильники;
- выключатели;
- электрощитовые;
- доступ к оборудованию;
- видимые элементы электропроводки;
- освещение технических помещений.
Отдельно проверьте наружное освещение у входов в подъезды и на основных пешеходных маршрутах.
Придомовая территория и водоотведение
Завершающий этап осмотра — территория вокруг дома.
Проверьте:
- отмостку;
- ливневую канализацию;
- водостоки;
- крышки люков;
- тротуары;
- дорожки;
- ступени;
- пандусы;
- ограждения;
- наружное освещение;
- состояние участков около входов.
Особенно важно выявить места, где из-за неисправного водоотведения зимой может образовываться наледь.
Чек-лист осеннего осмотра МКД для УК
Чтобы результаты проверки можно было использовать в дальнейшей работе, удобно вести единый чек-лист. К каждому выявленному дефекту желательно сразу определить ответственного и срок устранения. Это позволит использовать результаты осмотра как рабочий план подготовки дома.
Что делать, если во время осмотра выявлены дефекты
Все выявленные неисправности нужно разделить по приоритету.
В первую очередь устраняют дефекты, которые:
- создают угрозу жизни и здоровью людей;
- могут привести к аварии;
- препятствуют нормальной работе инженерных систем;
- способны привести к повреждению общего имущества;
- могут существенно повлиять на эксплуатацию дома в отопительный период.
Для каждого недостатка необходимо определить, какие работы требуются и кто отвечает за их выполнение.
После ремонта проводится проверка результата. Если проблема устранена не полностью, ее нельзя считать закрытой только на основании выполнения первоначальных работ.
Как оформить результаты осеннего осмотра
Результаты сезонного осмотра необходимо документировать. Осмотр позволяет не только зафиксировать текущее состояние общего имущества, но и сформировать перечень мероприятий, необходимых для устранения выявленных недостатков.
В документах важно отразить:
- дату проведения осмотра;
- адрес МКД;
- состав участников;
- осмотренные элементы;
- состояние общего имущества;
- выявленные неисправности;
- необходимые мероприятия;
- сроки выполнения;
- ответственных лиц;
- результаты последующего контроля.
Фотографии дефектов можно использовать как дополнительную фиксацию состояния объекта.
При этом акт осеннего осмотра МКД не следует смешивать с актом приемки выполненных работ. Первый фиксирует результаты обследования и состояние общего имущества, второй оформляет результат выполненных работ или оказанных услуг в предусмотренных случаях.
Шаблон акта осеннего осмотра МКД
Чтобы управляющей организации не пришлось самостоятельно составлять документ с нуля, мы подготовили готовый шаблон акта осеннего осмотра МКД.
В документе предусмотрены поля для фиксации результатов проверки, выявленных дефектов и необходимых мероприятий.
Шаблон можно использовать как основу и при необходимости адаптировать под конкретный многоквартирный дом, состав комиссии и внутренний документооборот управляющей организации.
Осенний осмотр МКД необходимо проводить заранее, до наступления отопительного периода, чтобы у управляющей организации оставалось время на устранение выявленных недостатков.
Полноценная проверка включает не только систему отопления, но и кровлю, чердак, подвал, фасад, инженерные коммуникации, вентиляцию, электрику, входные группы и придомовую территорию.
Готовый шаблон акта осеннего осмотра МКД можно скачать и использовать в работе управляющей организации.
