В статье рассказывается об изменениях в нормативно-правовых актах, которые касаются формирования и учёта земельных участков под многоквартирным домом.  

Формирование земельного участка без проекта межевания 

1 июля 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ. Он установил, что поставить на учёт земельный участок под МКД можно на основании схемы расположения земли на кадастровом плане. 

Ранее для постановки земельного участка под МКД на учёт орган местного самоуправления должен был подготовить проект межевания.Это дорогостоящая и долгая по времени процедура. Федеральный закон закрепил, что участок под домом может быть сформирован не только путём межевания, но и на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории. 

Размер платы за подготовку Росреестром такой схемы установлен в приложении 2 приказа Росреестра от 25 декабря 2020 года № П/0489. Для граждан он составляет 100 рублей, для юридических лиц – 200 рублей.

У органа власти есть три месяца на подготовку схемы. Также она должна пройти общественное обсуждение или публичные слушания, согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. 

Если в отношении земельного участка под МКД не проведён государственный кадастровый учёт, то его формирование проводит орган государственной власти или органы местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2020 года № 189-ФЗ. Орган местного самоуправления готовит документацию по своей инициативе или по заявлению граждан и юридических лиц. 

Регулирование земельных отношений и подтверждение сноса здания 

Росреестр опубликовал обзор нововведений в законодательстве в сфере земли и недвижимости, а также в проведении государственного земельного надзора. 

Большинство изменений в нормативно-правовых актов касаются застройщиков и органов регистрации прав собственности и муниципалитетов. Но есть и корректировки, о которым должны знать управляющие организации и собственники.

• Федеральный закон от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ отменил двойную проверку наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее этим занимались одновременно местный орган власти и Росреестр. 
• Федеральный закон от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ дал кабинету министров полномочия устанавливать особенности регулирования земельных отношений в 2022 году. 
• Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2022 года № 126 установило ключевой показатель федерального государственного земельного надзора – количество участков, отнесённых к более низкой категории риска, по отношению к общему числу участков. Также в акт обследования теперь можно включать не сами электронные образы документов, а ссылки на них. 
• Приказ Росреестра от 18 января 2022 года № П/0011 актуализировал форму проверочного листа с перечнем вопросов, ответы на которые свидетельствуют о наличии или отсутствии признаков нарушений требований земельного законодательства РФ. 
• Согласно приказу Росреестра от 24 мая 2021 года № П/0217, кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места вправе подтвердить прекращение существования такого объекта, если документы об этом отсутствуют. 
• Приказ Росреестра от 14 декабря 2021 года № П/0592 разрешил проводить согласование местоположения границ земельных участков в электронном виде. 

Формирование участка под двумя МКД

В письме от 10.02.2022 № 14-01167/22@ Росреестр ответил на вопрос, переходит ли несформированный участок в общую долевую собственность, если на нём строится жилой комплекс из нескольких многоквартирных домов. 

Законодательство не запрещает строить несколько многоквартирных домов на одном участке, а затем вводить их в эксплуатацию. В подтверждение этой позиции Росреестр сослался на письмо Минстроя РФ от 10.10.2017 № 36323-НС/07 и определение Верховного суда РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754. 

Есть ситуации, когда земельный участок не сформирован и на нём расположено несколько МКД и объекты, которые не предназначены для обслуживания конкретного дома. В подобных случаях зарегистрировать право общей долевой собственности владельцев помещений в МКД на такой земельный участок нельзя. Но любой из собственников дома может обратиться в ОМСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ). 

Участок под МКД не является объектом налогообложения, если он относится к общему имуществу собственников 

Также актуальны в 2022 году два письма ФНС России за 2021 год, в которых служба рассматривала вопросы уплаты земельного налога с участков под МКД: 

В письме от 03.11.2021 № БС‑4-21/15521@ указано, что если все помещения в МКД принадлежат одному лицу, то такое лицо обязано платить земельный налог. Такая позиция изложена и в письме Минфина РФ от 15.04.2016 № 03-05-05-02/21894. 

В письме от 26.02.2021 № БС-4-21/2441@ сказано, что земельный участок, оформленный и поставленный на учёт в соответствии с законодательством, относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является объектом налогообложения. Управляющие организации, ТСЖ или кооперативы не обязаны представлять в налоговый орган сообщение о наличии объекта налогообложения в отношении такого земельного участка. 

Застройщик после возведения МКД на участке должен зарегистрировать отказ от права собственности на него 

В новом письме от 26.07.2022 № 14-06684/22 Росреестр рассказал, как застройщик может прекратить госрегистрацию своего права на земельные участки, расположенные под МКД после сдачи дома. 

Если участок принадлежит застройщику на праве собственности, он не сформирован для размещения и эксплуатации нового МКД, то одним из способов прекращения такого права может являться отказ от него. Застройщик должен подать в Росреестр заявление о госрегистрации прекращения права собственности. 

При выполнении такой заявки ведомство одновременно передаёт права на эту землю муниципалитету, причём без заявления от органа власти. И затем уже муниципалитет обязан сформирован участок и поставить на учёт как часть общего имущества МКД. 

Если участок под домом изначально сформирован, предоставлен под строительство и нужды новостройки, то запись о госрегистрации права застройщика на него погашается одновременно с регистрацией первой квартиры за её владельцем. Тогда придомовая территория переходит в общедолевую собственности жителей МКД. 

Другая ситуация – если участок для строительства дома находился у застройщика в аренде или пользовании. Для госрегистрации прекращения аренды или безвозмездного пользования участка в Росреестр необходимо представить заявление от одной из сторон договора аренды и соглашение о его расторжении.