Подземный паркинг всегда вызывает большое количество споров. Он является частью многоквартирного дома, но в тоже время не является общим имуществом. Разберемся, какой правовой статус у подземного паркинга в многоквартирном доме, как стать собственником машино-места и какие преимущества есть у парковки?
Законодательство РФ
Подземный паркинг является встроенно-пристроенной частью многоквартирного дома.
1 января 2017 года внесли изменение в часть 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ и машино-место на подземном паркинге стало самостоятельным объектом недвижимости. Теперь собственник может зарегистрировать машино-место как отдельный объект недвижимости и получить долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме и даже принимать участие в общем собрании собственников.
Сами машино-места не входит в состав общего имущества дома. Однако перекрытия, фасад, входная группа, общие коммуникации являются часть общего имущества собственников многоквартирного дома.
Организация подземной парковки
Как правило, подземный паркинг предусматривают в проекте нового многоквартирного дома.
Организация подземного паркинга приводит к значительному повышению стоимости не только проекта, но и квартир из-за того, что:
- увеличивается подземная площадь здания по сравнению с созданием технического этажа. Из-за этого возрастают общие проектные затраты на проведение работ;
- появляется необходимость применять серьезные и более дорогостоящие технологий для строительства ниже «нулевой» отметки сооружения;
- усложняются инженерные коммуникации подземной части дома, стоимость проект увеличивается и возрастают расходы на эксплуатацию готового многоквартирного дома;
- требуется упрочнения подземной конструкции;
- появляется необходимость сочетать большое пространство для свободного проезда и парковки автомобилей.
Для подземного паркинга характерно наличие целого ряда парковочных приспособлений:
Дорожные знаки – технические средства безопасности, которые информируют пользователей парковки о каких-либо действиях.
Шлагбаумы – специальные устройства, которые быстро перекрывают движение транспортных средств.
Искусственные дорожные неровности (ИДН) – средства ограничения скорости автомобилей, широко применяемые по всей площади подземного паркинга.
Металлические и резиновые колесоотбойники – барьерные ограждения для защиты стен, колонн, сооружений и машин от возможных повреждений.
Парковочные столбики – оградительное оборудование, разделяющее потоки автотранспорта и используемое на парковках для ограничения машино-мест.
Блокираторы парковочных мест – приспособление для ограничения парковочного места под каждое транспортное средство. Встречаются автоматические и ручные.
Сферические зеркала – обзорные зеркала, которые улучшают видимость водителей на подземных парковках.
Резиновая защита стен и углов – специальное парковочное оборудование, защищающее стены, колонны и углы стоянки от повреждений при возможных столкновениях с этими препятствиями автомобилей.
Расходы по организации паркинга несёт застройщик, если стоянка предусмотрена изначально проектом. Однако стоимость проекта и строительства этого объекта недвижимости частично включают в стоимость одного квадратного метра жилой или нежилой площади. А затем – каждое машино-место продают конкретному потребителю.
Если паркинг организуют в уже построенном многоквартирном доме, расходы на его обустройство несут только собственники будущих парковочных мест. Это не общедомовая собственность, следовательно, требовать плату с каждого жителя МКД не законно.
Правовой статус
До изменений в законодательстве собственник мог продать, подарить или обменять парковочное место только с согласия других владельцев-дольщиков, так как каждому была выделена доля стоянки. Теперь же это отдельный объект недвижимости с индивидуальным номером, зарегистрированный в кадастре.
Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ машино-место – это часть здания или сооружения, которая предназначена только для размещения автотранспорта и не огорожена или отчасти огорожена строительной конструкцией
Место на подземной парковке нельзя приравнять к нежилым помещениям, хотя власти предлагали перевести машино-места в статус нежилых помещений в МКД. В таком случае будет решён спорный вопрос с начислением платы за коммунальные услуги.
Таким образом, подземный паркинг – это обособленное нежилое помещение с особым статусом, площадь которого не входит в состав общего имущества, но является частью многоквартирного дома.
Регистрация права собственности на место в подземном паркинге
Размер доли в праве на общее имущество в МКД, которая принадлежит собственнику машино-места, определяют в квадратных метрах по правилам части 2 статьи 39 Жилищного Кодекса РФ. Такой порядок следует из того, что:
- Собственник машино-места обладает теми же правами и обязанностями, что и собственники жилых и нежилых помещений в МКД.
- Собственнику машино-места принадлежит доля в праве на общее имущество МКД.
Размер доли в общем имуществе зависит от того, как были оформлены права собственности на паркинг и на машино-места:
- Когда парковка в МКД — это отдельно стоящее нежилое помещение на придомовой территории. Об этом должно быть указано и в проекте на МКД, и в техническом паспорте. Права собственности на машино-места в таком случае регистрируют как доли в праве общей долевой собственности паркинга. Места общего пользования паркинга (общие проезды, коридоры) относят к общей долевой собственности владельцев машино-мест и подсобных помещений паркинга.
- По проекту в многоквартирном доме предусмотрен паркинг как часть здания. Чаще всего он расположен на цокольном или первом, втором этажах. Права собственности на парковочные места регистрируют как на отдельный объект недвижимости – машино-место. В паркинге есть как объекты общедомовой собственности – проезды, коридоры, перекрытия, коммуникации, так и частная собственность – сами парковочные места. Эта правовая схема появилась только с 1 января 2017 года.
Чтобы зарегистрировать право собственности на стояночное место в паркинге, владелец должен:
- обратиться к кадастровому инженеру, специалист сделает необходимые замеры машино-места, определит его границы, с помощью специальной краски или ленты обозначит границы стояночного места;
- получить технический паспорт на объект недвижимости;
- получить разрешение от других дольщиков паркинга;
- обратиться в Росреестр, МФЦ или электронно через Госуслуги с заявлением;
- приложить к заявлению пакет документов: копию документа, удостоверяющего личность, технический паспорт на объект недвижимости, протокол собрания собственников МКД, на котором установили порядок эксплуатации долевого имущества;
- оплатить госпошлину;
- через несколько дней получить выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
При оформлении парковочной площади в собственность не нужно согласие других долевых участников, если предъявить в Росреестр одобрение всех владельцев или решение общего собрания, регламентирующее порядок эксплуатации недвижимости, входящей в общее долевое имущество. Такой порядок установлен частью 3 статьи 6 Закона №315-ФЗ от 03 июль 2016 года.
После выделения личной доли в натуральном виде последним участником общедолевого имущества и оформления им своей собственности на машино-место, общая долевая собственность на подземный паркинг заканчивает свое действие. Согласно части 5 указанной статьи проезды к местам для машин, оставшиеся после выдела, станут общим имуществом владельцев помещений.
Ограничений в пользовании общим имуществом для собственников машино-мест нет, если машино-место:
- является независимым объектом недвижимости МКД либо частью в общем праве долевого участия владельцев помещений;
- не входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
На это указывают часть 2 статьи 36 и часть 1 статьи 37 Жилищного Кодекса РФ.
Если право на машино-место зарегистрировали до 1 января 2017 года, они продолжают действовать. При этом вносить поправки в оформленные ранее документы и данные ЕГРН не нужно.
В 2017 году власти также ввели ограничения для размеров машино-мест: от 5,3×2,5м до 6,2×3,6м, в соответствии с приказом Министерства экономического развития №792 от 07 декабря 2016 года «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места».
Права и обязанности владельцев парковочных мест
Права и обязанности владельцев машино-мест в МКД схожи с правами и обязанностями владельцев любой другой недвижимости.
Владелец машино-места в подземной парковке вправе:
- распоряжаться своим имуществом в рамках Гражданского законодательства: продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству;
- отстаивать право собственности, никто не имеет права без разрешения хозяина ставить на его парковочное место свой автомобиль, изменять границы, присваивать машино-место;
- получать в полном объёме и без перебоев коммунальные услуги;
- участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД, даже если у гражданина нет в собственности квартиры в этой многоэтажке.
Вместе с тем, у собственника машино-места есть ряд обязательств:
- он обязан в полном объёме и вовремя оплачивать квитанции за коммунальные ресурсы, которые поставляют для обслуживания подземной парковки;
- оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
- оплачивать квитанций за содержание общего имущества в МКД, в том числе, обслуживание лифтов, уборка подъезда, придомовой территории и т.д.;
- бережно относиться к общедомовой собственности.
При этом обязанность заключать прямые договоры с РСО на поставку коммунальных ресурсов за собственниками машино-мест не закреплена, согласно абзацу 6 пункта 6 Правил № 354. Плату за коммунальные услуги владельцы парковки вносят через управляющую компанию.
Однако закон не запрещает владельцам подземных стоянок заключить прямые договоры с РСО на основании статей 44 и 157.2 Жилищного кодекса. Это лишь вопрос удобства и дополнительной бумажной волокиты. Поэтому чаще всего такие потребители оплачивают ЖКУ не напрямую, а через УК или ТСЖ.
Подземный и наземный паркинг: отличия, плюсы и минусы
Автомобильная парковка – это центральный элемент инфраструктуры любого объекта недвижимости, включая торговый центр, офисное здание или жилой многоквартирный дом. Особенности и пропускная способность парковок определяют стоимость подобных объектов. Высокие цены на муниципальную землю делают все более популярным подземный паркинг.
Плюсы подземного паркинга:
- экономия пространства;
- экологичность, выхлопные газы попадают в атмосферу через специально оборудованную вентиляционную систему;
- уменьшение расходов владельца автомобиля на обогрев помещения;
- прибыль владельцам машино-мест;
- защита автомобиля от коррозии, в паркинге всегда оптимальный уровень влажности;
- автомобили не выгорают на солнце и не получают повреждений из-за упавшего дерева, кирпича, других предметов;
- транспортное средство защищено от угона или вандальных действий посторонни;
- место закреплено за конкретным собственником, его не займут посторонние автомобили.
Минусы подземной парковки:
- большие финансовые затраты на создание;
- многочисленное парковочное оборудование;
- стоимость машино-места.
