За содержание объектов на оформленной придомовой территории многоквартирного дома несут ответственность собственники и управляющая организация, даже если ею пользуются третьи лица. Разберемся, кто оплачивает ремонт дороги на земельном участке под многоквартирным домом, если в отношении проезда установлен публичный сервитут. 

Публичный сервитут устанавливается для проезда, прохода или прокладки сетей через участок 

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, согласно статьи 274 Гражданского Кодекса РФ. Оно передаётся другому лицу по праву обременения. Сервитут нужен, например, чтобы проложить через чужой земельный участок дорогу, коммуникации и пользоваться ими. 

Он подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не будет считаться заключённым, в соответствии с частью 3 статьи 274 Гражданского Кодекса РФ. Сторона, получившая сервитут, не получает участок во владение, а лишь может пользоваться им, причём с определённой целью, установленной договором или соглашением. 

Сервитут может быть временным или постоянным, личным или публичным. Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или населения. Он может быть установлен: 

• для прохода или проезда через земельный участок; 
• для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры; 
• для проведения дренажных работ и других целей. 

Ниже разбираем судебное дело, в котором инстанции разбирались, кто должен ремонтировать дорогу возле многоквартирного дома, если в её отношении установлен публичный сервитут. 

При установлении публичного сервитута проездом вправе пользоваться неограниченный круг лиц 

С иском в суд обратился прокурор Екатеринбурге: он потребовал, чтобы городская администрация отремонтировала дорогу возле одного из МКД. Часть земельного участка была обременена публичным сервитутом – для прохода и проезда неограниченного числа лиц, использования земли для прокладки, эксплуатации и ремонта коммунальных, инженерных, электрических и сетей. 

Прокурор отметил, что повреждённая часть полотна находится как раз в пределах участка с публичным сервитутом, значит, не относится к общему имуществу собственников в МКД. Это дорога местного значения «для движения неопределённого круга лиц», и ремонтировать её обязан муниципалитет. 

Организация, управлявшая многоквартирным домом, согласилась с позицией прокурора: собственники помещений не принимали решения о включении участка с дорогой в состав общего имущества. Проезд служит для общего доступа к административным зданиями и другим МКД. 

Ремонт дороги на оформленном участке под МКД – обязанность собственников помещений и УО 

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, ответил на два вопроса: 

1.Кому принадлежит требующая ремонта дорога. 

Оспариваемый проезд не включён в перечень объектов улично-дорожной сети Екатеринбурга. Сведений о нём нет в реестре муниципальной собственности. 

При этом, согласно части 2 статьи 16 № 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом, в отношении которого проведён кадастровый учёт до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком МКД. Кадастровый учёт проводится на основании проекта межевания – документа по планировке территории, определяющим его границы. 

Судья проанализировал предоставленные администрацией документы и выписки из ЕГРН и пришёл к выводу, что придомовая территория под спорным МКД сформирована и поставлена на учёт ещё до № 189-ФЗ. Участок бесплатно перешёл в долевую собственность владельцев помещений в доме, следовательно, входит в состав общедомового имущества. 

Спорный проезд, который прокурор потребовал отремонтировать, расположен в границах земельного участка под МКД. Его правообладателями являются собственники помещений, и ремонт дорог в границах придомовой территории, – это их обязанность, а не органа местного самоуправления. Суд не нашёл оснований для признания спорного проезда автомобильной дорогой общего пользования. 

2.Кто должен её ремонтировать в ситуации, когда проезд обременён публичным сервитутом. 

Согласно абзаца 2 пункта 5 статьи 23 Земельного Кодекса РФ, обременение земельного участка публичным сервитутом не лишает правообладателя прав владения, пользования и, или распоряжения им. Наличие такого обременения не является основанием для возложения на городскую администрацию обязанности по его обслуживанию и ремонту. 

Суд первой инстанции отметил, что правообладатель вправе требовать от муниципалитета, установившего публичный сервитут, плату за использование проезда, если это «приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка», согласно части 13 статьи 23 Земельного Кодекса РФ. 

В итоге иск прокурора был отклонён: муниципалитет не должен ремонтировать дорогу, которая включена в состав общего имущества МКД, несмотря на установленный публичный сервитут.

Несмотря на публичный сервитут, УО обязана ремонтировать дорогу, включённую в состав общего имущества МКД 

Прокурор не согласился с позицией первой инстанции и подал в суд апелляционную жалобу. Он настаивал, что спорный участок дороги обременён публичным сервитутом и не передан в общую собственность МКД. Обязанность по ремонту не может быть возложена на управляющую организацию, поскольку за него фактически будут платить собственники помещений в многоквартирном доме. 

Апелляционный суд не поддержал доводы прокурора, поскольку, согласно данным в ЕГРН, земельный участок был сформирован под МКД и поставлен на кадастровый учёт в соответствии с проектом межевания. Согласно этому документу, проезд включён в придомовую территорию МКД. Проект межевания не был оспорен в судебном порядке. 

Согласно Правилам № 170, к текущему ремонту общего имущества собственников в доме и к работам по внешнему благоустройству относятся ремонт и восстановление: 

• участков тротуаров, проездов, дорожек; 
• отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; 
• площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. 

Такие работы входят в обязанности управляющей домом организации. Апелляционный суд оставил в силу решение первой инстанции. 

Прокурор и УО попытались оспорить судебные решения, подав кассационную жалобу. Но суд и на этот раз отметил, что публичный сервитут, установленный в пределах земельного участка под МКД не влияет на обязанность управляющей организации и собственников помещений содержать и ремонтировать объекты в пределах такого участка. 

На заметку управляющим домами 

Организации, управляющие многоквартирными домами, чей участок обременён публичным или иным видом сервитута, должны помнить, что: 

• в соответствии с частью 5 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, собственники не могут запретить другим лицам пользоваться правом доступа к участку под МКД или его части, в отношении которых до вступления в силу Жилищного Кодекса РФ был установлен публичный сервитут; 
• новое обременение может появиться по решению общего собрания собственников, с согласия сторон соответствующего соглашения; 
• сервитут должен быть зарегистрирован в ЕГРН.  

При этом публичный сервитут не приводит к смене собственника земли: владелец продолжает нести ответственность за содержание и ремонт участка и установленных на нём объёктов. При этом судебные инстанции отмечают, что правообладатели обременённой публичным сервитутом территории вправе требовать с муниципалитета плату за пользование землёй.