Президиум Верховного Суда РФ опубликовал обзор судебной практики, связанной с самовольным строительством. Узнайте, какие выводы полезны для жителей домов и управляющих организаций, в том числе о законности частных построек на придомовой территории многоквартирных домов и реконструкции. 

Реконструкция помещения, уменьшающая размер общего имущества, без решения ОСС является самовольной 

Часть споров, включённых в обзор, возникли из-за пристроек, расположенных на земельном участке под многоквартирным домом. Большая часть из таких построек возведена самими жителями. 

В одном из дел, рассмотренных Президиумом Верховного Суда РФ, установлено, что ответчик без получения разрешения на строительство произвёл реконструкцию многоквартирного дома – возвёл на земельном участке пристройку к квартире. Это привело к изменению параметров дома и присоединению к жилому помещению части общего имущества. 

Согласно  частей 1- 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ, согласие всех собственников помещений является обязательным условием для проведение реконструкции в доме, если в результате происходит уменьшение размера общего имущества. В отсутствие такого согласия реконструкция незаконна. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех владельцев помещений на реконструкцию является решение общего собрания собственников. 

Некоторые собственники, самовольно устанавливающие объекты на земельном участке или на фасаде дома, пристраивающие что-либо к своей квартире на первом этаже, ссылаются на то, что этими действиями не нарушаются права и законные интересы других лиц. 

Но Президиум Верховного Суда РФ с этим не соглашается и делает традиционный вывод: права и законные интересы затрагиваются и нарушаются, а для совершения подобных действий нужно решение общего собрания. 

Обратиться с иском о сносе самовольной постройки может даже один собственник 

Из положений статьи 222 Гражданского Кодекса РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводят: 

• «частноправовое нарушение» – строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю; 
• публично-правовые нарушения – отсутствие необходимых разрешений или нарушение градостроительных и строительных норм и правил. 

Согласно пункту 22 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться: 

• собственник земельного участка; 
• субъект иного вещного права на участок; 
• его законный владелец; 
• лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение постройки. 

Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе, должно обладать определённым материально-правовым интересом либо защищать принадлежащие ему права. 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации данного дома объекты. 

Соответственно, любое неправомерное пользование, в том числе размещение постройки без решения ОСС, порождает у жителей право обратиться в суд с исковым заявлением об демонтаже таких объектов. Оно не зависит от волеизъявления всех собственников и может быть реализовано даже одним из них.

На требования о сносе самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности 

К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведённой без необходимых разрешений, применяется общий срок исковой давности. 

Как отметил ВС РФ, в статьях 208, 222 Гражданского Кодекса РФ отсутствует положение, согласно которому исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки. На данное требование распространяется срок исковой давности, предусмотренный статьей 196, – три года.

Исключение указано в пункте 22 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, – если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан. Но постройки вроде металлических гаражей и сараев под это исключение не подпадают.

Если на пристройку оформлено право собственности в ЕГРН, то снести её можно только по решению суда 

Суд указывает, что в силу части 4 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ орган местного самоуправления может признать объект недвижимости самовольной постройкой и принять решение о сносе такого строения только в том случае, если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН. 

Например, собственник квартиры с самовольной пристройкой продаёт её третьему лицу, и право собственности на квартиру и на такую пристройку зарегистрировано в установленном порядке. В таком случае пристройка приобретена по договору купли-продажи и на момент приобретения входит в состав квартиры по техническому паспорту. В таком случае принять решение может только суд. 

Любая постройка на придомовой территории без решения ОСС – нарушение, даже если она никому не мешает 

Самовольные постройки – это любые объекты, размещённые на земельном участке и внутри многоквартирного дома, например, металлические гаражи и сараи. Причём неважно, поставил ли такие объекты собственник помещения или третье лицо. 

Суды часто делают вывод, что возведение спорных построек на придомовой территории в любом случае нарушает права собственников как законных владельцев земельного участка. 

При этом технические характеристики строений (капитальное или некапитальное, перепланировка или переустройство), в том числе площадь строений, правового значения не имеют. 

Возведение любой постройки на придомовой территории даже при условии, что она никому не мешает, является нарушением и порождает право для собственников или управляющей организации обратиться с иском о демонтаже такого строения.