Собственники, управляющие организации и надзорные органы борются с частными предпринимателями, которые ведут в помещениях многоквартирных домов бизнес с нарушениями законодательства. Читайте, какие виды коммерческой деятельности разрешены в многоквартирных домах и можно ли работать в жилом помещении.

Организованный вид бизнеса запрещено вести в помещениях многоквартирного дома 

Согласно части 2 статьи 17 Жилищного Кодекса РФ, собственники или арендаторы жилых помещений в многоквартирном доме могут использовать их для ведения профессиональной деятельности. При этом такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать такое помещение. 

Небольшой бизнес можно организовать не только в нежилом помещении, но и в квартире. Например, там могут работать адвокаты и нотариусы, онлайн-школа. В ней можно готовить торты или шить одежду на заказ. В нежилых помещениях разрешено размещать продуктовые магазины, точки продажи товаров первой необходимости, офисы компаний, аптеки и кафе. 

Есть ряд нормативно-правовых актов, которые ограничивают размещение в МКД отдельных видов бизнеса:

• СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 не позволяет обустраивать в МКД контактные зоопарки. 
• Федеральный закон от 15 апреля 2019 года № 59-ФЗ запрещает открывать в жилых помещениях МКД гостиницы и хостелы. 
• Согласно части 3 статьи 17 Жилищного Кодекса РФ, не допускается размещать в домах магазины с горючими материалами, промышленные производства, а также вести в них миссионерскую деятельность. 
• В соответствии с Федеральным законом от 24 апреля 2020 года № 145-ФЗ, нельзя продавать алкоголь в заведениях, которые расположены в МКД и на прилегающих к ним территориям, если площадь зала для обслуживания посетителей менее 20 кв.м. 
• Нормы пункта 2.1 СанПин 2.1.2.3150-13 не допускают оборудование в МКД бань. 
• Согласно пункту 5.2.8 СП 4.13130.2013, запрещено размещать в домах магазины по продаже автозапчастей, автомобильных масел и шин.

Собственник скрывает ведение бизнеса в нежилом помещении для снижения налогов 

Незаконной может быть признана коммерческая деятельность, которую собственник помещения ведёт в нежилом помещении МКД, но при этом делает вид, что использует площадь для коммунально-бытовых нужд, без извлечения прибыли. 

Например, ГЖИ провела в Москве проверку нежилого помещения в МКД и установила, что собственник использует его как офис банка, но нигде об этом не заявлено. Назначение и использование помещения для бизнеса влияет на подход к налогообложению недвижимости и выбору тарифов на коммунальные услуги в нём.

ГЖИ направил компании предписание об устранении нарушений, но банк с инспекцией не согласился и решил оспорить её мнение через суд. Три инстанции посчитали, что надзорное ведомство ничем не подтвердило ведение бизнеса в помещении, и встали на сторону кредитной организации. 

Но Верховный суд РФ посчитал, что в материалах дела есть данные о том, что в квартире оборудованы рабочие места и кабины для клиентов, а также размещены оргтехника, средства связи, кассы, депозитарий. Компания работает для получения прибыли, следовательно, ГЖИ правильно зафиксировала нарушение. Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отказал банку в удовлетворении его требований. 

Собственник ведёт в помещении бизнес, но платит за коммунальные услуги по тарифам для населения 

Управляющие организации и ТСЖ как исполнители коммунальных услуг должны учитывать, что тарифы в нежилых помещениях, используемых для коммерческой деятельности, выше, чем для населения и приравненных к нему категорий, согласно пункта 27 приложения к приказу Федеральной службы по тарифам РФ от 06.08.2004 № 20-э/2. 

Согласно приложению 1 к постановлению Правительства РФ от 29 декабря 2011 года № 1178, к группе «население» относятся: 

• религиозные организации, которые содержатся за счёт пожертвований прихожан; 
• садоводческие, дачные, огороднические некоммерческие объединения; 
• юридические и физические лица, которые пользуются электроэнергией на коммунально-бытовые нужды в поселениях при воинских частях; 
• РСО, которые приобретают электроэнергию для поставки её населению; 
• гражданские НКО, которые покупают коммунальные ресурсы для оплаты некоммерческих построек; 
• лица, приобретающие КУ для содержания осуждённых. 

В иных случаях плата за коммунальные услуги в нежилых помещениях начисляется по нерегулируемым тарифам. 

Бизнес в нарушение требований закона размещён в жилом помещении 

Согласно законодательству, чтобы на жилплощади МКД организовать, например, офис или магазин, квартиру следует перевести в статус нежилого помещения. Такое действие должно быть одобрено собственниками на общем собрании. 

Согласно части 1.2 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ, пункту 4.5 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ, решение общего собрания собственников об изменении статуса помещения в МКД на нежилое принято, если за него проголосовали более 50% от общего числа участников ОСС. При этом, если в доме более одного подъезда, большинство от голосов «за» должны составлять голоса собственников квартир в одном подъезде с помещением, которое будут переводить в нежилое. 

Таким образом собственники помещений в МКД, не утвердив на собрании перевод квартиры в нежилое помещение, могут пресекать инициативу соседей организовать в доме гостиницу, хостел или магазин.