За нарушения правил содержания и ремонта многоквартирного дома управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно части 2 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Разберемся, какие обязательные услуги должна оказывать управляющая организация и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом. 

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД 

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290. 

Указанные в постановлении работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей. 

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы: 

1. Информационная работа. 
2. Взаимодействие с собственниками помещений в многоквартирном доме по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников. 
3. Аварийно-диспетчерская работа. 
4. Содержание и ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.). 
5. Содержание дымоотводов и вентиляции. 
6. Соблюдение норм пожарной безопасности. 
7. Содержание и ремонт газового оборудования. 
8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества. 
9. Приборы учёта. 
10. Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД. 
11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем. 
12. Иные работы по управлению МКД. 

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы управляющей организации следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД. 

Информационная работа управляющей организации 

Услуги управляющей организации по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы: 

• сбор, актуализация и хранение информации о жителях многоквартирного дома, хранение технической документации дома; 
• предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах многоквартирных домов согласно подпункту «б» пункта 31 разд. VIII ПП РФ № 416; 
• взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно законодательству. 

Взаимодействие с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД 

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома: 

• готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе; 
• организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС. 

Аварийно-диспетчерское обслуживание 

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей многоквартирного дома и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней. 

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ. 

С организацией аварийно-диспетчерской службы может помочь компания ООО «Технология и Сервис» с сервисом «АДС365». Преимуществами АДС на аутсорсинге является:

• закрытие всех вопросов аварийно-диспетчерского обслуживания при минимальном участии управляющеей органиции;
• автоматическое формирование отчетов;
• подробная детализация по звонкам и задачам;
• персональная настройка работы системы под пожелание клиентов;
• возможность принятие до 100 обращений одновременно;
• предоставление вежливых и профессиональных операторов; 
• возможность принятие показаний приборов учета;
• хранение аудиозаписей в облаке системы, с возможностью выгрузки их на сторонний носитель;
• минимальные финансовые траты на АДС.

Содержание конструктивных элементов МКД 

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

1.К работам на фундаментах относятся: 

• контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений; 
• контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов. 

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали. 

2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна: 

• проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле; 
• контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками; 
• при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы; 
• проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку; 
• проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности; 
• контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя. 

3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за: 

• выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами; 
• проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
•  составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания. 

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться. 

4. При наличии в доме подвальных помещений УО обязана: 

• проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты; 
• выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий; 
• устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению; 
• устранять выявленные неисправности. 

5. Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует: 

• проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт; 
• организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов; 
• организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта; 
• проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов. 

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил. 

Поддержание в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов 

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения: 

• проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций; 
• следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты; 
• проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год; 
• разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления. 

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо: 

• проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты; 
• менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи. 

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме: 

• проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
• проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения; 
• принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа. 

Предоставление коммунальных услуг надлежащего качества 

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо: 

• проверять исправность и проводить техническое обслуживание общедомовых приборов учета, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов; 
• проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления; 
• планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов; 
• проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем; 
• являясь исполнителем коммунальных услуг, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с ресурсоснабжающей организацией, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные коммунальные услуги; 
• принимать от жителей многоквартирного дома жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества. 

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества многоквартирном доме, управляющая организация должна: 

• организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний общедомовых приборов учета; 
• принимать или самостоятельно снимать показания индивидуальных приборов учета, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки приборов учета, последствиях недопуска исполнителя коммунальных услуг в жилое помещение для проверки; 
• организовать техническое обслуживание общедомовых приборов учета. 

Содержание мусоропроводов и придомовой территории 

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме управляющей организации следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора твердых коммунальных отходов: 

• следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя; 
• организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД; 
• собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение; 
• вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД. 

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории управляющая организация должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям относятся работы по обеспечению доступности общего имущества многоквартирного дома для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.