Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на многоквартирный дом. Верховный Суда РФ, разрешая очередной спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права управляющей организации выступать от лица собственников по таким вопросам.

УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств 

В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве. 

При приёмке многоквартирного дома в управление управляющей организации обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим управляющая организация обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей. 

Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу дома. Эксперты установили, что качество выполненных работ по строительству не соответствует требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации: 

• на вентилируемом фасаде нет герметичности примыкания элементов фасада из-за разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок; 
• нарушено производство работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия неразрывности слоя теплоизоляции; 
• нет теплоизоляционного слоя и герметичности стыков элементов системы вентиляции; 
• нет системы уравнивания потенциалов систем холодного и горячего водоснабжения; 
• засорены трубопроводы систем холодного и горячего водоснабжения; 
• нарушена гидроизоляция подземных этажей здания. 

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования управляющей организации обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока. 

Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей. 

Суды признали правомерными требования управляющей организации и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно пункту 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно управляющая организация и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику. 

Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД 

Застройщик обратился в Верховный суд РФ, который рассмотрел два вопроса: 

1. Действительно ли управляющая организация могла выступать в суде от имени собственников помещений в многоквартирном доме. 

Верховный Суд РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права. 

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными. 

2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый многоквартирный дом и его элементы. 

Положениями частей 5, 5.1 статьи 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. 

Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому Верховный Суд РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет. 

Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на главу 37 Гражданского Кодекса РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения главы  30 Гражданского Кодекса РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче многоквартирного дома, как это нужно было сделать. 

Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года. 

Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого Верховный Суд РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

На заметку 

Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику: 

1. Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств. 
2. Чтобы суды признали правомерность требований управляющей организации к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков. 
3. Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. Главная задача для управляющей организаций и судов – правильно его установить. 
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. 
5. Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора. 
6. В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. 
7. Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.