Давайте ответим на вопросы о появлении земельного участка как общедомового имущества новостройки. 

Особенности формирования участка под новостройкой 

После окончания строительства дома застройщик не всегда формирует земельный участок для эксплуатации и обслуживания дома. В таком случае вопрос о земле как об общедомовом имуществе остаётся открытым. Если не установить границы участка, то будет сложно ограничить проход и проезд для посторонних и установить плату за содержание. 

Застройщик может получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, только если данные о местоположении границ земельного участка под домом внесены в ЕГРН, согласно части 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Но на практике это положение не соблюдается: разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию часто выдаётся даже если участок под новостройкой не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт. При этом в ЕГРН есть сведения о земельном участке, на котором велось строительство, и информация о правах застройщика на землю. 

В связи с этим в Росреестр поступила просьба пояснить несколько вопросов: 

• Если информация о границах участка есть в ЕГРН и он сформирован для строительства дома, можно ли его считать «земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом»? 
• Можно ли на такой участок зарегистрировать право общей долевой собственности? 
• Переходит ли такой участок в общую долевую собственность, если на нём строится жилой комплекс из нескольких многоквартирных домов? 
• Нужно ли для этого как-то учитывать вид разрешённого использования земельного участка – для «обслуживание жилой застройки» – или необходимо образовать отдельный новый земельный участок для нужд обслуживания МКД? 

Ответы на эти вопросы ведомство дало в письме от 10.02.2022 № 14-01167/22@. 

Возникновение права общей долевой собственности на участок 

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в доме, согласно пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ. В состав этого имущества входит и земельный участок, на котором расположен дом, и всё, что на нём находится: элементы озеленения и благоустройства, объекты для эксплуатации участка. 

Границы и размер земельного участка под домом определяют в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. 

Если земельный участок под домом образован в установленном порядке, то есть 

на основании проекта межевания территории и поставлен на кадастровый учёт как земельный участок под многоквартирным домом с соответствующим видом разрешённого использования, то у всех собственников помещений в таком доме появляется право общей долевой собственности на такой участок. Такая земля будет считаться общим имуществом многоквартирного дома. 

Случай, когда не нужно подавать заявление на регистрацию права общедолевой собственности на участок 

Если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность владельцев помещений в многоквартирном доме, то при регистрации права собственности на первое помещение в доме регистрируется и право общей долевой собственности на такой земельный участок, согласно части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Подавать специальное заявление на это не нужно. 

Залог земельного участка, который принадлежит застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды участка, на котором расположен дом, построенный на деньги участников долевого строительства, прекращается со дня постановки этого дома на кадастровый учёт, согласно  части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Это касается только случая, когда участок образован в границах, в которых он переходит в собственность владельцев помещений многоквартирного дома после регистрации права владения такими помещения. 

Строительство нескольких МКД на одном участке и регистрация права общей долевой собственности на него 

Законодательство не запрещает строить несколько многоквартирных домов на одном участке, а затем вводить их в эксплуатацию. В подтверждение этой позиции Росреестр сослался на письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 10.10.2017 № 36323-НС/07 и определение Верховного суда РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754. 

Ведомство отметило, что есть ситуации, когда земельный участок не сформирован и на нём расположено несколько многоквартирных домов и объекты, которые не предназначены для обслуживания конкретного дома. В таких случаях зарегистрировать право общей долевой собственности владельцев помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок нельзя. Но любой из собственников дома может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, согласно части 3 статьи 16 № 189-ФЗ. 

Защита прав граждан, если земельный участок под МКД не сформирован 

Росреестр в своём письме просит обратить внимание на пункт 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. В нём указано, что если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, то земля под многоквартирном доме находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственник земли не может распоряжаться этим участком так, как если бы это был сформированный участок под многоквартирном доме. 

В то же время собственники помещений в многоквартирном доме могут владеть и пользоваться этой землёй настолько, насколько это нужно для эксплуатации ими дома и объектов в составе общедомового имущества. Пределы правомочий владельцев помещений по пользованию участком определены в части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ.