Согласно № 277-ФЗ (от 31 июля 2020г.) председательствующие в Совете многоквартирных домов (МКД) лица имеют право (при наличии согласия от участников общего собрания собственников или ОСС) на подпись договоров, связанных с управлением имуществом, а также стандартных актов по приёмке/передаче в соответствии с выполненными работами. Существует целый ряд сложностей, которые испытывают управляющие компании и председательствующие в МКД РФ лица в результате введения указанного выше федерального законодательного акта Российской Федерации.
Мнение специалистов
В соответствии с ч. 8 ст. №161.1 ЖК РФ (под редакцией №277-ФЗ) на сегодняшний день все председательствующие в Совете многоквартирных домов лица наделяются правом действий на основании наличия следующих документов:
- Доверенности от собственников жилья МКД.
- Решения по результатам ОСС.
Первый вариант предполагает представление председательствующим лицом законных интересов исключительно собственников, которыми были выданы доверенности. Второй случай позволяет председательствующему в Совете МКД лицу представлять законные интересы абсолютно всех владельцев по результатам ОСС.
Обращая внимание на нюансы данного нововведения нужно отметить тот факт, что наделение данными полномочиями председательствующего в Совете МКД лиц, в плане подписания договора на управление или акта по выполненным работам, не требовало переписывания и корректирования ЖК РФ. Такое мнение обусловлено наличием подобных норм в действующем ГК РФ, а также подтверждением судебной практики.
Документальное подтверждени
Важно помнить, что председательствующие в Совете МКД лица лишены права подписи актов выполненных работ при отсутствии действующей официальной доверенности или решения, которое принято собственниками многоквартирного дома в рамках ОСС. Нормативным актом №277-ФЗ (от 31.07.2020г.) не привнесено ничего принципиально отличного в деятельность, осуществляемую председательствующим в Совете МКД лицом или управляющей компанией.
Специалисты небезосновательно считают, что вносить какие-либо поправки совершенно не следовало, потому что до первого августа текущего года (даты вступления изменений в законную силу), каждое председательствующее в Совете МКД лицо уже обладало правом подписи акта по выполненным работам или оказанным услугам. Данное правило было обусловлено правовым статусом этого лица. Однако сегодня, в соответствии с №277-ФЗ, существуют ограничения, позволяющие выполнять подобные задачи только при условии наличия доверенности, выданной собственниками, или в рамках полномочий, полученных по результатам общего собрания.
Полномочия по контролированию общедомового содержания или ремонтных мероприятий в отношении имущества определяются наличием:
- доверенности от владельцев в МКД;
- по результатам ОСС МКД РФ.
Таким образом, управляющая компания повестку дня для проведения уже последующего ОСС МКД РФ должна дополнить вопросом, касающимся наделения председательствующего в Совете МКД лица полномочиями, в соответствии с которыми подписываются акты. При этом, согласие председателю на право подписывать документы должны дать как минимум ⅔ голосов по домовладению.
Последствия изменений
Немаловажный результат принятия нормативно правового акта №277-ФЗ – это минимальное количество голосов (в понимании абсолютного или процентного значения), необходимого для принятия правомерного решения, касающегося наделения председательствующих в Совете МКД лиц полномочиями для подписания от имени владельцев жилья официальных документов. Аналогичный порядок действий со стороны председательствующего лица касается прав на контролирование общедомового содержания и ремонтных мероприятий.
Основные нормативные правовые акты, касающиеся введённых изменений:
- ч. 1 ст. №46 ЖК РФ;
- ч. 4.3 ст. №44 ЖК РФ;
- ч. 1 ст. №7.23.3 КоАП РФ.
Группа собственников или отдельный владелец вправе потребовать от управляющей компании, лица, которое заключило с председательствующим в Совете домовладения лицом договоры (ч. 1 и ч. 2 ст. №164) и копии договорных отношений на управление.
Делаем выводы
Итак, ст. №161.1 ЖК РФ дополнена правом, которым наделяется председательствующее лицо в Совете МКД, на заключение договора для управления многоквартирными домовладениями, оказание услуг в сфере общедомового содержания и ремонтных мероприятий соответственно доверенностям от владельцев или решению ОСС МКД.
Договорными отношениями по управлению, или документами, перечисленными в ст. №164 ЖК РФ и заключёнными председательствующим лицом, обеспечивается приобретение права всеми собственниками домовладений, согласно которым они способны требовать от управляющей компании или лиц, уже заключивших с председателем договорные отношения, получения копии таких документов.
