Разберемся, кто обслуживает элементы на придомовой территории, если она общая для двух домов.
На одном земельном участке должен располагаться один многоквартирный дом
Нередко у управляющих организаций возникает вопрос: кто и как должен обслуживать детскую или контейнерную площадку на земельном участке, на котором стоят несколько многоквартирных домов.
В идеале у каждого МКД должна быть своя придомовая территория. Двух домов на одном участке быть не должно. Эта позиция отражена в письмах различных ведомств:
Министерство финансов РФ в письме от 2 октября 2007 года № 03-05-06-02/111 отметил, что единый участок, на котором находятся несколько домов, не может перейти в общую долевую собственность собственников помещений.
Это происходит только после раздела и формирования самостоятельных земельных участков, на каждом из которых был бы расположен соответствующий МКД.
Росреестр в письме от 15 февраля 2013 года № 14-00559/13 «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов» выразил аналогичную позицию.
Судебная практика
В судебной практике также есть примеры, в которых судьи указывали: нельзя передать в общедолевую собственность придомовой участок, если на нём стоит несколько МКД и земля не разделена. Но есть и прямо противоположные примеры, причём их может принимать один и тот же суд.
В постановлении от 31 августа 2009 года № Ф09-6346/09-С6 по делу № А34-27/2009 Федеральный арбитражный суд Уральского округа признал законным отказ в государственной регистрации права общей собственности на земельный участок, на котором были расположены три дома.
Судья сослался на то, что право общей долевой собственности у владельцев помещений возникает на тот участок, на котором непосредственно находится этот МКД. Законом не установлено возникновение такого права у жителей одного дома на земельный участок, занятый другим зданием.
Только спустя неделю тот же суд принимает прямо противоположное решение.
Федеральная Антимонопольная служба Уральского округа в постановлении от 7 сентября 2009 года № Ф09-6092/09-С6 по делу № А76-4617/2009 признал отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на придомовую территорию, на которой расположены несколько МКД, незаконным.
Суд отметил, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.
Совместное содержание
На практике случается, что жителям разных многоквартирных домов принадлежит одна детская площадка, расположенная на общем земельном участке. В такой ситуации собственникам нужно понять, кто и как будет содержать такую площадку.
К объектам, которыми жители разных МКД пользуются совместно, если у них общий двор, могут относиться парковка, контейнерная площадка, спортивные тренажёры, скамейки, столы, ограждения в зелёной зоне.
В такой ситуации управляющие организации в указанных домах могут заключить договор о совместном содержании площадки. Тогда плату необходимо распределять пропорционально площади квартир в МКД, включив свою часть расходов в утверждённый размер платы за содержание.
Если объектом на участке пользуются несколько МКД, то за его содержание отвечают собственники земли
В ситуации, когда у каждого дома своя придомовая территория, а, например, контейнерная площадка общая, расположенная на одном из участков. В такой случае за её содержание отвечают собственники, в чьё общедомовое имущество включена земля с площадкой.
Это подтверждает судебная практика. В постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2018 года № 05АП-5565/2018 по делу № А24-1825/2018 указано, что за содержание контейнерной площадки платят только собственники того МКД, в чье общее имущество входит земельный участок, где стоит контейнерная площадка.
