Проблемы УО при управлении новостройкой

Существует ошибочное мнение, что управлять новостройками легко, ведь они не требуют больших затрат на содержание и ремонт общедомового имущества. Разберемся с какими проблемами сталкиваются УО, получив в управление новостройку.   

Основные проблемы 

Проблемы, появляющиеся практически у всех УО в новых домах, условно делятся на несколько крупных групп:

• въезд собственников в квартиру;
• сбор и вывоз ТКО, а также крупногабаритного и строительного мусора;
• выстраивание взаимоотношений с собственниками и проведение ОСС;
• вопросы гарантийного ремонта, который должен осуществлять застройщик. 

С проблемами из первых трёх групп сталкиваются УО не только в новых домах, но и в давно введенных в эксплуатацию. Последняя группа – взаимоотношения с застройщиком – головная боль управляющих организаций только при управлении новостройками. Поговорим подробнее о каждой из перечисленных групп. 

Повреждение общего имущества при ремонте квартиры или переезде 

В новостройках собственники постоянно проводят ремонт своих новых квартир, а после заселят ее. В это время может быть повреждено общедомовое имущество.

Большую часть проблем УО в периоды ремонтов доставляют лифты. Собственник может перезагрузить лифт или механически препятствовать закрытию дверей при загрузке. Это приводит к частым сбоям в работе и даже к поломке лифта.

Подъем крупногабаритной мебели и стройматериалов часто приводит к повреждению стен, дверных проемов, стекол в подъездах. Одно неловкое движение и на углах плитки появляются сколы, на стенах царапины, а окна и вовсе оказываются разбиты.

Следить за этим УО очень сложно, а устранить нужно обязательно, поскольку именно она отвечает за сохранение общего имущества в надлежащем состоянии. Установить кто нанес ущерб и взыскать с него компенсацию не всегда возможно.

Переустройство помещений и использование общего имущества без согласия соседей 

Среди собственников иногда встречаются те, кто пытается расширить свою квартиру за счет общедомовой площади или сделать перепланировку квартиры, несмотря на технический план дома.

Не все жители знают  о том, что любые действия с имуществом дома, которое не находится в их собственности, должны согласовываться на общем собрании собственников. 

Жильцы устраивают себе кладовки и подсобки под лестницами, в коридорах и холлах, устанавливая перегородки, стены и двери. 

Напоминаем, что уменьшение площади общего имущества многоквартирного дома может производиться только при согласии всех собственников, которое они должны выразить на ОСС и оформить протоколом (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). 

Также согласие собственников необходимо получить на переустройство и перепланировку помещений в доме, если такие работы изменят технические характеристики квартиры или всего дома (ст. 25 ЖК РФ). Такие изменения должны вноситься в технический паспорт многоквартирного дома. 

Помимо согласия собственников для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). 

Мусор в неположенных местах и захламление двора 

При проведении ремонтных работ скапливается строительный и крупногабаритный мусор. Регоператор не успевает его вывезти. Собственники могут не только складировать такие отходы на контейнерных площадках для ТКО, выбрасывая в контейнеры и порой повреждая их, но и оставлять строительный мусор в местах общего пользования или перед подъездом. В результате во дворе дома образуется стихийная свалка, за которую несет ответственность УО. 

Отсутствие актуальной информации о собственниках и кворума на ОСС 

В новостройках УО также сталкивается с проблемами управленческого характера. Не все собственники въехали в квартиры и информации о них нет, поэтому сложно не только провести ОСС, но и выставлять счет за ЖКУ. 

Собственник должен предоставить в УО правоустанавливающие документы и иную необходимую информацию, для открытия собственнику лицевого счета. Проблемой же является то, что не все жильцы считают необходимым это сделать после приема квартиры от застройщика. 

Проведение ОСС в домах является сложным процессом для УО. Собрать кворум сложно по двум причинам: часть квартир еще принадлежит застройщику, а какая-то часть собственников может жить в другом городе или регионе.

К тому же отсутствие актуальных данных о собственниках, если они не торопятся их предоставлять, затрудняет созыв собрания и принятие решений согласно ст. 44, 45 и 46 ЖК РФ. 

Невыполнение застройщиком обязательств по гарантийному ремонту дома 

Новостройка — это новый дом и в нём должно быть все в рабочем состоянии, без признаков износа и в надлежащем виде. Но в действительности УО часто сталкивается со множеством проблем по содержанию и ремонту общего имущества из-за недоработки застройщика на стадии планирования или строительства. 

Дом после сдачи в эксплуатацию находится на гарантийном обслуживании застройщика не менее пяти лет (ч. 5 ст. 7 № 214-ФЗ). При этом на отдельные конструктивные элементы дома, например, кровлю, срок может быть больше. Сроки гарантии прописаны в технической документации, которую застройщик передаёт УО, выбранной для управления МКД. 

Но на практике УО сложно добиться от застройщика выполнения работ по устранению неполадок. Так как застройщик не обязан ремонтировать дом, если докажет, что к дефектам привела ненадлежащая эксплуатация здания жильцами или ненадлежащее содержание дома самой УО. К тому же нередко застройщики оформляют банкротство – в таком случае все гарантийные работы ложатся на плечи УО и самих собственников. 

На заметку 

Мы привели несколько наиболее частых ситуаций, с которыми сталкиваются УО в новостройках. На решение таких вопросов сил одной управляющей организации недостаточно. 

Чтобы быстрее и легче решать проблемы в новом доме, УО можно использовать следующие рекомендации: 

• установите камеры видеонаблюдения, которые помогут установить тех, кто нанес ущерб общему имуществу, складировал мусор в неположенном месте или другим образом нарушил правила пользования общим имуществом в доме;
• делайте осмотр общедомового имущества, это выявит факты несогласованных переустройств и перепланировок. 
• проводите информационную работу с жителями дома, которое позволит УО донести до собственников правила пользования общим имуществом, информацию о сборе и вывозе ТКО, КГО и строительного мусора, о запрете без разрешения других собственников присваивать места общего пользования и других важных аспектах проживания в МКД;
• работайте с активными жителями в новостройке, это поможет УО оперативно реагировать на разные проблемные ситуации. В отсутствие видеонаблюдения собственники дадут информацию о том, кто повредил стену в подъезде или оставил мусор у подъезда, а иногда они сами наведут порядок и приучат соседей к культуре поведения в доме без привлечения УО;
• проведите ОСС в очно-заочной форме и утвердите на первом собрании возможность использования информационной системы для онлайн-собраний. Это значительно облегчит созыв ОСС и принятие решений по вопросам повестки дня. 

Проблемы отношений с застройщиками намного более сложные. Если добиться исправления дефектов и поломок в доме от компании, его построившей, невозможно, то у УО есть только один выход: провести работы самостоятельно, а затем через суд добиваться возмещения затрат по гарантии.