Получили предостережение ГЖИ: что делать УК и ТСЖ

Получили предостережение ГЖИ? Это означает, что у государственной жилищной инспекции появились основания полагать, что управляющая организация или ТСЖ может нарушить обязательные требования. Такой документ не является предписанием или постановлением о штрафе, однако требует внимательной оценки. УК или ТСЖ необходимо разобраться в основаниях предостережения, проверить фактические обстоятельства и определить, какие действия следует предпринять.

В этой статье разберем, что делать после получения предостережения ГЖИ, чем оно отличается от предписания, когда имеет смысл подавать возражение и какие документы понадобятся управляющей организации или ТСЖ.

Что такое предостережение ГЖИ

Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований − это профилактическое мероприятие государственного жилищного надзора.

В соответствии со статьей 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ предостережение может быть объявлено, когда у органа государственного контроля имеются сведения о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаки таких нарушений, а также когда отсутствуют подтвержденные данные о причинении вреда охраняемым законом ценностям либо угрозе причинения такого вреда.

Иными словами, предостережение ГЖИ − это не предписание и не постановление о штрафе. Его назначение − предупредить УК или ТСЖ о возможном нарушении и предложить принять меры для соблюдения обязательных требований.

При этом оставлять такой документ без внимания не стоит. Предостережения учитываются органом государственного жилищного надзора и могут иметь значение при проведении последующих профилактических и контрольных мероприятий.

Что делать, если получили предостережение ГЖИ

После получения документа УК или ТСЖ рекомендуется действовать последовательно.

Шаг 1. Зафиксировать дату получения

Первое, что необходимо сделать, − определить, когда организация фактически получила предостережение ГЖИ. Дата получения имеет значение, в частности, для расчета срока подачи возражения. Документ следует зарегистрировать внутри организации и определить ответственного за его рассмотрение.

Шаг 2. Проверить реквизиты предостережения

Необходимо проверить:

• наименование УК или ТСЖ;
• ИНН;
• объект управления;
• дату и номер предостережения;
• орган государственного жилищного надзора;
• сведения о должностном лице;
• обстоятельства, на которые ссылается ГЖИ.

Также нужно убедиться, что документ действительно относится к конкретной управляющей организации или ТСЖ и к тому объекту, которым организация управляет.

Шаг 3. Определить, что именно вменяет ГЖИ

Главный вопрос − какое конкретно действие или бездействие УК или ТСЖ считает проблемным жилищная инспекция. Недостаточно посмотреть только на заголовок документа. Нужно найти:

• конкретное действие или бездействие организации;
• обязательное требование, которое, по мнению ГЖИ, нарушается или может быть нарушено;
• нормативный акт, устанавливающий это требование;
• обстоятельства, на которых основан вывод инспекции.

Если из текста невозможно понять, какое именно нарушение имеется в виду, это уже основание для более внимательного юридического анализа документа.

Шаг 4. Провести внутреннюю проверку

После получения предостережения ГЖИ нельзя ограничиваться изучением самого письма инспекции. Необходимо проверить собственные документы. В зависимости от ситуации это могут быть:

• заявки жителей;
• журналы работ;
• акты осмотров;
• акты выполненных работ;
• дефектные ведомости;
• фотографии;
• договоры с подрядчиками;
• переписка с собственниками;
• сведения ГИС ЖКХ;
• техническая документация;
• протоколы общих собраний;
• документы о выполнении конкретных работ.

Цель такой проверки − ответить на главный вопрос: действительно ли существует нарушение или риск нарушения обязательных требований?

Какие документы особенно важны

Если ГЖИ указывает, что определенная работа не выполнена, необходимо искать документы, подтверждающие обратное. Например:

• ГЖИ указывает на невыполнение работы по содержанию общего имущества.
• УК может располагать: заявкой, актом выполнения работы, фотографиями, записью в журнале, договором с подрядчиком, актом приемки.

Но важно не просто приложить документы, а показать, что именно они подтверждают. Если работа выполнена, нужно установить, соответствует ли она обязательным требованиям по содержанию, объему и срокам.

Шаг 5. Определить позицию УК или ТСЖ

После проверки обычно возможны три ситуации.

Нужно ли УК отвечать на предостережение ГЖИ

Само по себе получение предостережения ГЖИ не означает, что УК или ТСЖ обязаны направить в инспекцию обычный «отчет об исполнении», если соответствующего требования законодательство не устанавливает.

Контролируемое лицо вправе подать возражение на предостережение.

Для государственного жилищного надзора эти требования закреплены в Постановлении Правительства РФ от 30.09.2021 № 1670 «Об утверждении общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора)». В частности, пункт 22 устанавливает, что контролируемое лицо вправе не позднее 15 рабочих дней после получения предостережения подать в орган государственного жилищного надзора возражение, в котором указываются сведения об организации, дата и номер предостережения и обоснование позиции по указанным в нем действиям (бездействию).

Поэтому организация должна прежде всего определить свою правовую позицию. Если УК согласна с выводами и принимает меры, отдельное возражение может быть не нужно. Если же предостережение необоснованно, имеет смысл использовать предусмотренное законом право на возражение.

Какой должна быть логика возражения

Оптимальная структура выглядит так: Вывод ГЖИ → позиция УК/ТСЖ → норма → фактические обстоятельства → доказательство.

Например: ГЖИ указывает, что управляющая организация не выполнила определенную работу. Далее: С указанным выводом организация не согласна, поскольку работа выполнена в установленный срок, что подтверждается актом №…, фотографиями от … и записью в журнале заявок. После этого необходимо указать применимое обязательное требование и объяснить, почему оно в данном случае соблюдено.

Какие документы приложить к возражению

К возражению можно приложить документы, которые непосредственно подтверждают позицию УК или ТСЖ. Это могут быть:

• акты выполненных работ;
• акты осмотров;
• фотографии;
• заявки собственников;
• журналы работ;
• договоры с подрядчиками;
• акты приемки;
• переписка;
• документы из ГИС ЖКХ;
• техническая документация;
• протоколы общего собрания;
• иные подтверждающие материалы.

Не нужно прикладывать весь архив организации. Каждый документ должен отвечать на конкретный довод ГЖИ.

Что делать, если ГЖИ требует документы

Особое внимание следует обратить на ситуацию, когда вместе с предостережением ГЖИ организация получает требование представить документы. Само предостережение не должно содержать требование о представлении контролируемым лицом сведений и документов. Это прямо предусмотрено статьей 49 Закона № 248-ФЗ.

Однако это не означает, что УК или ТСЖ в принципе не обязаны предоставлять документы ГЖИ. Если инспекция запрашивает документы, необходимо определить правовое основание такого запроса и процедуру, в рамках которой он направлен. Поэтому не стоит автоматически считать любое требование о документах частью предостережения.

Что происходит после подачи возражения

Орган государственного жилищного надзора рассматривает поступившее возражение и направляет ответ контролируемому лицу в установленный порядок. Для государственного жилищного надзора действующее положение предусматривает направление ответа в течение 20 рабочих дней со дня получения возражения. Если возражение удовлетворено, данные соответствующего предостережения не используются для проведения иных профилактических и контрольных мероприятий.

Поэтому возражение − это не просто формальный ответ инспектору. Для УК или ТСЖ это возможность официально зафиксировать свою позицию и представить доказательства отсутствия нарушения.

Может ли после предостережения быть проверка

Само по себе предостережение ГЖИ не означает, что проверка обязательно состоится. Но игнорировать документ все равно не стоит. Предостережения относятся к профилактическим мероприятиям государственного жилищного надзора и учитываются при дальнейшей работе контрольного органа.

Поэтому разумная тактика − использовать предостережение как сигнал для внутренней проверки:

• действительно ли есть проблема;
• устранена ли она;
• правильно ли определена ответственность УК или ТСЖ;
• есть ли необходимые документы;
• соответствует ли деятельность организации обязательным требованиям.

Алгоритм действий при получении предостережения ГЖИ

Для руководителя УК или председателя ТСЖ порядок действий можно свести к следующему алгоритму:

Предостережение ГЖИ − это не предписание и не штраф, однако игнорировать его не следует. УК или ТСЖ необходимо проверить основания предостережения, оценить наличие нарушения и выбрать тактику: устранить выявленный риск или подать обоснованные возражения. Главное − своевременно отреагировать на документ и сохранить доказательства своей позиции.